-葉檀

　　中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示，今年截至8月25日，北上廣深、南京、天津、杭州、大連、重慶、吉林十大城市合計土地出讓金3953億元。

　　這是降溫的數據。在2014年同期，這一數值高達5802.6億元，同比跌幅32%。預計今年這十大城市土地出讓金可能達到6年來的最低點，同比跌幅將超過40%。

　　總量下降，顯示市場在緊縮。三四線城市此前推地多、新區(qū)多，存銷比上升；現(xiàn)在即使大規(guī)模推地，開發(fā)商胃口也有限。從上市公司報表上看，房企凈利潤率增長率從2012年就開始下降，2014年凈利潤率平均只有12%—15%。今年上半年，36家開發(fā)商凈利潤下降到9.12%的歷史低位，比制造業(yè)略好。

　　開發(fā)商紛紛退出或者轉型。今年宣布退出地產業(yè)的大型企業(yè)有證大集團、江中地產、海德股份、高新發(fā)展、浙江廣廈和萊茵置業(yè)。全國性大房企如綠地正在積極運營“大消費、大金融、大基建”三大業(yè)務，萬科轉型服務鏈條方向包括物業(yè)管理、物流地產、出租公寓、教育營地和海外業(yè)務，萬達向金融、文化、旅游等轉型。一句話，開發(fā)商不想玩“重”的，要玩“輕”的�？傮w投資與房地產數據的下降，反映了這一大趨勢。

　　暴利時代一去不復返，并且目前的合理利潤，也得在殘酷的競爭中獲得。

　　房地產暴利時代的終結，意味著產業(yè)鏈與服務鏈的開始，在輕資產化的背后是鏈條的重新整合。五六年前，商業(yè)地產的規(guī)模只要夠大夠炫，就能夠吸引客戶紛至沓來；現(xiàn)在，形勢開始急轉直下，昨天還受到追捧的K歌房，明天就被棄如敝屣。

　　令人關注的是，單位價格還在上漲，顯示局部市場仍然火熱。開發(fā)商為了避險，擠到僅有的幾個核心城市的點上，推高了當地房地產價格，反而可能加劇未來的風險。

　　中原地產推出一線城市的住宅土地數據反映，2015年供應的土地均價為14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米漲幅高達23.6%。土地價格上漲也推動樓面價的持續(xù)上漲，從一線城市的樓面價成交情況看，2015年平均樓面價高達8921元/平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。

　　上海易居房地產研究院監(jiān)測的數據顯示，7月10大房企商品房成交均價為12688元/平方米，環(huán)比上升3.7%，同比上升18.3%，創(chuàng)近四年以來新高。二季度以來，隨著市場逐漸回暖，商品房價格震蕩上行。

　　開發(fā)商聚集到一線城市避險。雖然一線城市資源豐富、人口集聚，但隨著房地產價格的節(jié)節(jié)上升，隱性風險也在不斷上升。再好質地的資產，價格如果偏離中間值太高，都不算好資產。根據當地的消費能力、真實財富的中位值，確定一個城市的拿地價格，是開發(fā)商規(guī)避風險的當務之急。

　　地方政府想讓土地價格足夠高，在單位面積上產生盡可能多的財富。而對于開發(fā)商而言，只有一個避險地的時候，那個地方的風險肯定會飆升。轉型，內控，加強品牌識別，有時甚至學會休息，都至關重要。