交付的新房眼看著水電氣暖齊全，但因沒有與市政管網(wǎng)連接而成了擺設；買房時小區(qū)內的綠地、車位等都承諾的很好，但住進去才知道與期待的差距很大……9月1日起，隨著西安新版商品房買賣合同的啟用，對于以前讓很多業(yè)主無奈的購房遭遇將有重大改變，新合同在維護購房者權益方面亮點不少。

    亮點1

    新房面積縮小了咋辦

    以測繪機構測量為準

    據(jù)市房管局產(chǎn)權市場處有關工作人員介紹，以新版預售商品房買賣合同為例，主合同條款共29條，同時還有14個附件約定。為解決出賣人與買受人信息不對稱、避免對商品房銷售專業(yè)術語產(chǎn)生分歧的問題，新版預售合同新增“專業(yè)術語解釋”一項。

    為避免房屋竣工后因房號發(fā)生改變產(chǎn)生不必要的糾紛，新版預售合同規(guī)定房號發(fā)生改變不影響商品房的特定位置。為化解預售商品房面積差糾紛，新版預售合同明確規(guī)定預售商品房建筑面積的數(shù)據(jù)由房產(chǎn)測繪機構提供。

    為防止出賣人利用陽臺“偷面積”或虛增面積，新版預售合同明確封閉陽臺和非封閉陽臺數(shù)量，明確陽臺是否封閉的判定依據(jù)為規(guī)劃設計文件。

    為防止出賣人擅自抵押預售商品房所在的在建工程從而損害買受人利益，新版預售合同要求出賣人全面披露預售商品房的抵押信息，如存在抵押，必須提供抵押權人同意商品房預售的證明。

    亮點2

    開發(fā)商變更規(guī)劃咋辦

    必須書面告知購房者

    在以前商品房買賣過程中，開發(fā)商一房兩賣或抵押再賣的情況也會偶爾出現(xiàn)。為防止此類事情發(fā)生，新版預售合同規(guī)定：出賣人對該商品房享有合法權利；該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人；該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況。

    如該商品房權利狀況與這些情況不符，導致不能完成合同登記備案或房屋所有權轉移登記的，買受人有權解除合同。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按不低于同期貸款基準利率計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

    在買房過程中，如果遇到開發(fā)商變更規(guī)劃或設計時，賣房人該咋維護自己的權益呢？新合同約定出賣人不得擅自變更規(guī)劃許可。但經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準變更的，出賣人應當在變更確立之日起10日內將書面通知送達買受人。出賣人未在規(guī)定期限內通知買受人的，買受人有權解除合同。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按同期貸款基準利率計算給付利息；同時，出賣人按約定比例向買受人支付違約金。

    亮點3

    交房時出現(xiàn)質量問題咋辦

    修復前買房人可拒絕接收

    新版預售合同要求明確定金是否要抵作商品房價款，明確商品房預售資金監(jiān)管機構和監(jiān)管賬戶。為體現(xiàn)公平合理，新版預售合同明確規(guī)定如因不可抗力導致買受人逾期付款的可免責。

    新版預售合同明確規(guī)定交房的最低條件為：商品房取得竣工驗收備案證明文件；已取得房屋面積實測報告；基礎設施設備、公共服務及其他配套設施達到合同約定的交付條件。出賣人不出示商品房滿足交付條件的證明文件，買受人有權拒絕接收商品房。

    在辦理交付手續(xù)前買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。在出賣人對查驗商品房質量問題修復前，買受人可拒絕接收商品房。

    為解決商品房接收后不能正常使用的問題，新版預售合同明確規(guī)定了基礎設施設備、公共服務及其他配套設施的具體交付標準和時間。如小區(qū)綠化問題啥時解決，車位、車庫及小區(qū)內道路合適完善等。

    商品房地基基礎和主體結構經(jīng)檢測不合格，為解決買受人解除合同后索賠依據(jù)不明確的問題，新版預售合同規(guī)定出賣人應支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

    商品房一般質量問題經(jīng)過更換、修理仍然嚴重影響正常居住使用，買受人有權解除合同并可就遭受的損失向出賣人索賠。為防止出賣人逃避承擔或無能力承擔質量及保修責任，新版預售合同要求出賣人明確提供質量及保修責任連帶責任人。出賣人未在明確約定的維修時限內維修的，買受人可自行或委托他人維修但費用和損失由出賣人承擔。

    亮點4

    房產(chǎn)證逾期辦理咋辦

    可在合同中約定違約金

    商品房不符合國家有關民用建筑節(jié)能強制性標準的要求，為解決買受人維權無合同依據(jù)問題，新版預售合同規(guī)定出賣人應補做節(jié)能措施并承擔全部費用，給買受人造成損失的應賠償。

    在約定的期限內無法取得房產(chǎn)證，遇到這樣的問題該咋辦？為明確房產(chǎn)證逾期辦理的責任主體，新版預售合同規(guī)定商品房產(chǎn)權轉移登記需由買受人和出賣人共同辦理，并具體約定買受人取得房屋所有權證書的時間。

    因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起約定的時間內取得該商品房的房屋所有權證書的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起 15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按同期貸款基準利率計算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應當完成房屋所有權登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付約定的違約金。

    合同還規(guī)定，出賣人對買受人信息負有保密義務。未經(jīng)買受人書面同意，出賣人及其銷售人員和相關工作人員不得對外披露買受人信息，或將買受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

    同時，新版合同要求開發(fā)商對樓盤中存在的可能遮擋或妨礙購房者所購房屋正常使用的情況或可能受到的噪聲污染情況、建筑隔聲設計以及采取的防治措施以附件的形式加以明確。如該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等遮擋或妨礙情形。 本組稿件由記者趙輝采寫