轉(zhuǎn)眼第三季度已經(jīng)過(guò)去，廣州房地產(chǎn)正進(jìn)入十月銷(xiāo)售旺季。廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生什么變化，這引起了不少購(gòu)房者的關(guān)注。近期各大研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表分析報(bào)告，對(duì)近期的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，并對(duì)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行展望。在業(yè)界分析人士看來(lái)，眼下廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)不少讓人感到樂(lè)觀的因素，也面臨種種挑戰(zhàn)。
寫(xiě)字樓銷(xiāo)售未見(jiàn)起色
2015年至今，今年前三季度廣州的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)一直維持平靜的氛圍。上半年既無(wú)大宗市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，連散售市場(chǎng)亦相對(duì)于去年同期有了明顯的降幅。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月廣州一手可售甲級(jí)寫(xiě)字樓累計(jì)新增供應(yīng)約40萬(wàn)平方米(取得預(yù)售為準(zhǔn))。今年至今天河區(qū)新增供應(yīng)約18萬(wàn)平方米，比上年同期新增供應(yīng)量下降16%。對(duì)此，高力國(guó)際項(xiàng)目銷(xiāo)售及推廣華南區(qū)董事黃潤(rùn)滿(mǎn)表示，“金九銀十”也難再次激活廣州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年第四季度不會(huì)有明顯改善。
2015年至今，廣州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)一直表現(xiàn)平淡。除了減價(jià)力度較大的項(xiàng)目錄有少量交易外，其他項(xiàng)目的簽約率都比較低，銷(xiāo)售價(jià)格一直維持原本水平，難以突破。
關(guān)于寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)未如預(yù)期理想的直接原因，黃潤(rùn)滿(mǎn)表示：“至今為止，今年的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)較前幾年表現(xiàn)差，甚至可以用‘弱勢(shì)’二字來(lái)形容。最重要的原因是大部分有能力投資寫(xiě)字樓的客戶(hù)，在年初已將大量的資金投入股市。上半年的股市大幅上漲，后期開(kāi)始出現(xiàn)大跌幅，這使得很多投資者的資金被套牢。做了杠桿的人被強(qiáng)制平倉(cāng)，損失慘重。而這些在股市損失500萬(wàn)-1000萬(wàn)左右的股民正是寫(xiě)字樓的投資型買(mǎi)家，因此，制約了資金從股市流出，使得沒(méi)有足夠的動(dòng)力促進(jìn)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)。”
對(duì)于接下來(lái)的第四季度，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)是否有所回升？黃潤(rùn)滿(mǎn)認(rèn)為：“下半年，預(yù)計(jì)很多人的資金還套在股市內(nèi)。如果股市相對(duì)表現(xiàn)比較穩(wěn)定，穩(wěn)步上揚(yáng)，預(yù)計(jì)投資者會(huì)抽離部分資金回流到房地產(chǎn)市場(chǎng)�！彼�預(yù)測(cè)，第四季廣州的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)明顯的改善，沒(méi)有量和價(jià)的太大改變。如果今年底開(kāi)發(fā)商需要回籠資金，或完成業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)，或許會(huì)出現(xiàn)調(diào)低項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格以?xún)r(jià)換量的情況，因此亦可能會(huì)出現(xiàn)階段性的銷(xiāo)售高潮。市場(chǎng)真正的回暖，他預(yù)測(cè)會(huì)發(fā)生在2016年上半年。
一手高端住宅繼續(xù)復(fù)蘇
寬松的政策環(huán)境推動(dòng)廣州整體住房需求。中國(guó)人民銀行8月再次宣布降基降準(zhǔn)，以及中央多部門(mén)聯(lián)合發(fā)文宣布取消執(zhí)行了十年之久的樓市限外令。寬松的政策環(huán)境激發(fā)了市場(chǎng)潛在的需求，使普通住宅市場(chǎng)和高端住宅市場(chǎng)的問(wèn)詢(xún)量和成交量均雙雙上揚(yáng)。一手高端住宅市場(chǎng)延續(xù)前兩個(gè)季度的復(fù)蘇勢(shì)頭，以改善型需求為主要需求驅(qū)動(dòng)因素，本季度銷(xiāo)量達(dá)到約900套，這也是自2010年以來(lái)單季度最高銷(xiāo)量。
仲量聯(lián)行最先發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告表示，廣州中心城區(qū)的新樓盤(pán)因其所在區(qū)位和生活配套，對(duì)改善型買(mǎi)家更具吸引力。本季度新推盤(pán)數(shù)量與上季度相比，有近雙倍增長(zhǎng)。前兩個(gè)季度市場(chǎng)活躍，開(kāi)發(fā)商信心得到提振。本季度新上市項(xiàng)目包括珠光御景三期、保利天悅和恒大御府，加上已有項(xiàng)目的新推盤(pán)單位，廣州共有約1600套住宅單位入市，比上季度增加約900套。高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)亮眼，租賃表現(xiàn)平穩(wěn)。由于上季度股市行情出現(xiàn)大幅波動(dòng)，部分資金流出股市尋求避險(xiǎn)，致使一線(xiàn)城市高端住宅成為重要標(biāo)的。
展望未來(lái)，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)計(jì)，明年廣州一手高端住宅成交量將與今年情況基本持平。由于去庫(kù)存壓力減輕和市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月，一手高端住宅市場(chǎng)價(jià)格將有3-5%的增幅。二手高端住宅方面，由于未來(lái)中心城區(qū)新樓盤(pán)供應(yīng)有限，部分高端住宅買(mǎi)家將轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)，由此預(yù)期帶來(lái)3%-5%的價(jià)格漲幅。高端住宅租賃市場(chǎng)亦將在未來(lái)12個(gè)月維持在2%-4%的增長(zhǎng)水平。
土地成交走出低迷，回暖熱度有限
隨著住宅市場(chǎng)逐漸回暖，房企土地購(gòu)置意愿回升。三季度廣州土地出讓成交面積環(huán)比增加106%，成交金額環(huán)比下降24%。戴德梁行分析人士指出，商業(yè)地塊“定向”出讓仍是本季度重頭戲，突出表現(xiàn)為琶洲電商總部與花都萬(wàn)達(dá)定向出讓。住宅用地除廣紙片區(qū)兩宗地位于配套成熟的中心城區(qū)，其它大多集中在增城、南沙、蘿崗等價(jià)格相對(duì)較低的外圍區(qū)域，因此總體土地成交金額并不出彩。
據(jù)戴德梁行分析，三季度廣州共成交51宗地塊；5宗溢價(jià)成交，溢價(jià)幅度位于45%-57%之間，比上半年明顯回暖。不過(guò)，分析5宗溢價(jià)地塊不難發(fā)現(xiàn)：它們要么位于成熟片區(qū)，要么享受特殊政策或規(guī)劃紅利。除此之外，其它土地全部為底價(jià)成交。究其根本，房企在經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，對(duì)于土地儲(chǔ)備還是相對(duì)謹(jǐn)慎。
截至三季度末，廣州土地出讓面積離全年目標(biāo)還有大約7成的差距。在此背景下，戴德梁行預(yù)測(cè)：隨著樓市成交的持續(xù)暢旺，年內(nèi)廣州土地出讓節(jié)奏有望在四季度加快。
在住宅產(chǎn)品供應(yīng)方面，廣州新建住宅庫(kù)存于9月底急升至952萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)后市供應(yīng)還會(huì)陸續(xù)放量；而住宅供銷(xiāo)比在三季度也回升至1.1。兩項(xiàng)指標(biāo)均顯示去化壓力有所增大，盡管仍處于健康水平。戴德梁行預(yù)測(cè)：在市場(chǎng)外部環(huán)境不發(fā)生較大調(diào)整的情況下，四季度廣州住宅成交將繼續(xù)上行、量升價(jià)穩(wěn)。
商鋪供應(yīng)井噴，商業(yè)格局改寫(xiě)
2015年1-8月，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)11.4%，增速比1-7月升0.2個(gè)百分點(diǎn)；但比去年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，電商銷(xiāo)售還在加速增長(zhǎng)。盡管如此，優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)并未放慢腳步：前三季度，廣州新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)37萬(wàn)平方米�？鞎r(shí)尚、餐飲、兒童親子業(yè)態(tài)，以及電商線(xiàn)下滲透擴(kuò)張明顯，成為商業(yè)空間吸納利器。數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)刺激與上述四大業(yè)態(tài)的積極拓展，共同促進(jìn)商業(yè)租賃成交回暖：1-8月全市商業(yè)租賃成交面積同比增長(zhǎng)29%。
商業(yè)物業(yè)正迎來(lái)供應(yīng)井噴期。2015年四季度到2016年，全市計(jì)劃開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積共計(jì)110萬(wàn)平方米，大約相當(dāng)于11個(gè)天河城的商業(yè)體量。如果它們?nèi)咳缙诮桓�，廣州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量將從2014年的276萬(wàn)平方米上升47%至406萬(wàn)平方米；而傳統(tǒng)核心商圈“體育中心與越秀”的占比將從2014年的46%降至34%。無(wú)疑，傳統(tǒng)商圈存量占比減小，意味著市場(chǎng)多極化的格局更加突顯。
對(duì)于即將井噴的商業(yè)供應(yīng)，戴德梁行廣州分公司總經(jīng)理黎慶文指出，根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，受制于工程進(jìn)度與招商進(jìn)展，110萬(wàn)平方米商業(yè)體量未必能全部如期交付。從品牌擴(kuò)張需求角度看，快時(shí)尚在廣州還有充足的發(fā)展空間。此外，還有諸多新品牌待進(jìn)廣州——機(jī)遇和挑戰(zhàn)同在。
對(duì)于廣州零售商業(yè)市場(chǎng)，第一太平戴維斯發(fā)布的第三季度廣州房產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告則指出，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)如餐飲、娛樂(lè)等店鋪已成為購(gòu)物中心的重要組成部分，其較強(qiáng)的吸客能力也有助于帶動(dòng)零售物業(yè)的整體出租率。未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率水平將繼續(xù)低位運(yùn)行。然而，由于目前整體零售市場(chǎng)已步入緩慢增長(zhǎng)的階段，隨著新增零售物業(yè)的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，零售物業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，在對(duì)業(yè)主的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力提出極大挑戰(zhàn)的同時(shí)，全市購(gòu)物中心的租金增長(zhǎng)空間將進(jìn)一步受到抑制。租戶(hù)方面，時(shí)尚品牌將繼續(xù)在拓店方面表現(xiàn)活躍，下季度也將有部分國(guó)際知名品牌陸續(xù)開(kāi)出廣州首店。
南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾 李廣軍