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    優(yōu)化債務結構獲中交集團"背書" 綠城中國加速布局一線城市

    優(yōu)化債務結構獲中交集團"背書" 綠城中國加速布局一線城市

    2015-10-27 10:00:00

    來源:證券日報

      《證券日報》記者獲悉,在一次內部交流會上,中交方面稱,無論今后股權怎么變動,中交都會給予綠城與股權相匹配的支持

      ■本報記者 王麗新

      動蕩不安的綠城中國開始著手穩(wěn)定中尋求爆發(fā)!10月中旬,在綠城中國(以下簡稱綠城)與投資者的一次內部交流會上,綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南稱,“到2017年,預計綠城銷售額將超過1000億元,銷售毛利率大幅提升!

      相對于萬科、保利等房企晉級千億元陣營的發(fā)展歷程,追逐1000億元,對于綠城來說,或許意義頗為不同。經歷了2009年銷售額直逼萬科的風光,綠城中國董事長宋衛(wèi)平發(fā)聲要在2011年銷售破千億元爭行業(yè)第一,以及2011年末命懸一線的資金危局,再到大股東幾經“易主”,直至如今中交成為大股東的塵埃落定,綠城的千億元之路走得跌宕起伏。

      敢于重提1000億元目標,綠城需要謀變!熬G城正式提出,構建以市場化為導向,以營銷為龍頭的運營管控體系!辈苤勰戏Q。

      但是,過去的綠城,眾所周知,一直是以產品為導向的。

      而擋在綠城追逐千億元夢想之路上的障礙是,庫存壓力大、開發(fā)成本高、管理架構有待加強等問題!熬G城已經梳理了投資者的擔憂,并著手做出改變,我相信,明年將成為綠城的爆發(fā)年。”曹舟南如是承諾。此外,中國交建執(zhí)行董事、財務總監(jiān)傅俊元也在上述內部交流會上直指綠城亟待解決的問題,并為綠城未來的發(fā)展“支招”。

      加速清理存貨

      “庫存壓力大,這是綠城目前面臨的亟待解決的問題,也是影響綠城下一步整個資產流動的重要因素!备悼≡毖。

      根據(jù)2015年上半年數(shù)據(jù),綠城管控項目存量房源(特別是單價高、總價高、成本高房源)去化速度緩慢,影響資金流動效率。目前庫存房源去化周期平均為25個月左右。其中,較難去化房源(存量時間大于12個月),去化周期預期為26個-35個月。

      事實上,三、四線城市布局過多,存量房源難以消化確實拖了綠城的后腿。今年年初,綠城在銷售端口首先做的是盤整庫存和營銷團隊,做出的第一個營銷策略是加快清理三、四城市存貨。據(jù)綠城房地產集團副總經理樓明霞透露,目前三、四線城市存量房源占比在30%-45%之間,而降至25%以內是綠城的“理想設計”。

      對此,曹舟南直言,綠城的營銷20年來到底存在哪些問題?在淺層次方面,在宏觀調控之前,綠城的產品定位錯了,戶型偏大,總價偏高,把相當一部分客群擋在了綠城門外。但經過幾年運營之后,暴露了更深層次問題,端口表現(xiàn)為營銷問題,本質卻表現(xiàn)在大前期的合作問題。比如說,綠城絕大多數(shù)項目是與合作方合作的,與合作方的利益訴求有不同交集,導致存貨去化較難。

      鑒于此,綠城今年年初即盤整存量房源和補倉貨源,從銷售端口重新布置各項指標。據(jù)曹舟南透露,預計明年的銷售指標是850億元。到2017年末,預計綠城中國的銷售額將超過1000億元,銷售毛利率大幅提升,現(xiàn)有項目存量基本完成換倉,一線城市和重點城市的戰(zhàn)略布局基本成型,市場占有率大幅提高。開發(fā)、代建、服務三大業(yè)務板塊完整成型,投資、資產和債務結構有實質性改善。

      值得一提的是,《證券日報》記者實地走訪綠城在杭州的樓盤錢塘明月發(fā)現(xiàn),該項目為綠城與九龍倉的合作項目,股權比例為50%:50%,綠城操盤并擁有并表權。據(jù)該項目相關負責人向本報記者透露,錢塘明月2014年底對外銷售,至今已實現(xiàn)約20億元銷售額!凹瘓F年初給我們的目標是13億元,當時壓力較大,但杭州市場二季度開始轉好,現(xiàn)在已經超額完成了!

      據(jù)綠城中國公告顯示,今年前三季度,綠城累計合同銷售額為454億元。據(jù)曹舟南透露,已完成年度目標的70%。而據(jù)綠城某內部人士向《證券日報》記者透露,在杭州,綠城今年計劃完成200億元合同銷售額。

      但令業(yè)內關注的是,綠城為了清理庫存,會不會降價?“動價格策略不是最佳措施,今年綠城基本上沒有做傾銷!睒敲飨挤Q。

      更重要的是,為了構建以營銷為龍頭的運營管控體系,曹舟南稱,綠城將于近期討論正式構建大運營體系,即,將運營管理部與營銷管理部合并,組成大運管理部,以促進綠城的市場化。

      然而,對于一個房地產企業(yè)來說,在產品導向轉變?yōu)橐誀I銷為龍頭,向市場化變革后,投資城市戰(zhàn)略布局和拿地策略都將隨之變化! 

      加大一線城市投資權重

      綠城的優(yōu)勢在于做高端產品,而高端產品在一線城市和部分二線城市才能加快周轉速度,提升現(xiàn)金回流比例。

      對此,傅俊元直言,綠城未來應聚焦一線城市標桿性項目,優(yōu)質項目投資權重,側重二、三線重點核心城市(比如杭州、南京、濟南、青島、合肥、重慶、福州廈門、南昌、昆明等)、提高新興潛力城市的短平快項目投資權重,嚴控非重點城市、低收益、長周期項目的投資。盡快落地高周轉、高效益項目,合理變現(xiàn)酒店等資產,加大資產流動性。

      而在產品線方面,綠城也將一改集中做高端,基本不涉足剛需產品的產品線定位,轉向長短結合,既要做中高端項目,也要做一些能夠加快周轉的短平快產品,提升市場占有率。

      “投資布局轉向重點城市,包括北京、上海、杭州、廣州、深圳等14個城市”,曹舟南證實道,未來綠城將把投資嚴控在這14個城市范圍內,并且設立兩個原則性投資門檻,第一要并表,要么不投資,投資則必須要絕對控股;第二則要操盤,發(fā)揮品牌溢價能力。

      而在新增土地儲備方面,綠城想要大規(guī)模且快速打開一線城市拿地的局面,尤其是在北京拿地,或許還有一定難度。按照綠城現(xiàn)在自身情況來看,一方面受制于三、四線城市庫存高,部分資產沉淀在酒店等持有物業(yè)中,現(xiàn)金流和資產流動性需提升;另一方面受制于凈資產負債率不能超過90%。按照這樣的原則,尤其在一線城市拿地,“拼”對綠城是不利的。

      曹舟南直言,“在支撐明年銷售規(guī)模和在現(xiàn)金流、負債率、利潤增長等指標可控的情況下,綠城再下手拿地!

      雖然曹舟南對花大價錢拿地較為謹慎,但大股東中交集團則比較積極。傅俊元稱,中交的“造地”能力較強,包括擁有通過填海造地等方式獲得的土地資產,“中交有很多地可以與綠城一起開發(fā)!

      而據(jù)綠城內部人士向《證券日報》記者透露,上海和華南地區(qū)是中交集團土地儲備量較大的地區(qū),未來綠城將在這些區(qū)域與中交合作開發(fā)。

      除此之外,海外市場也是綠城關注的擴張區(qū)域。中交房地產集團董事長兼總經理、綠城中國執(zhí)行董事、綠城房產集團聯(lián)席董事長孫國強透露,中交集團在海外130多個國家和地區(qū)有子公司或者辦事處,雖然不是所有國家都適合綠城去做房地產開發(fā),但仍存在在適合國家進行二級開發(fā)的可能性。

      事實上,銷售規(guī)模的擴張確實能為企業(yè)帶來“話語權”,尤其在進入新城市的時候,但在當前的房地產行業(yè)中,土地紅利盡失,供求關系逆轉,其導致的是房企盈利水平的普遍下降,而在這一大勢下,萬科、綠地等龍頭房企甚至也難以跳出“圈外”。

      鑒于此,試水輕資產、轉型輕資產成為房企提升利潤率的“法寶”。

      做強代建提升利潤

      “綠城2010年就提出了輕資產運營模式,即拓展了綠城的代建開發(fā)業(yè)務,現(xiàn)在已經有成熟的盈利模式。”曹舟南稱,2010年的綠城,當時最大的問題是資產結構不合理,在快速發(fā)展期中,基本上每次宏觀調整都讓綠城遭受到了很大沖擊。因此,宋總(宋衛(wèi)平)考慮成立代建公司。

      “出于在不提高負債的情況下,綠城要怎樣盡快地發(fā)展規(guī)模的考慮,以及2009年末所有行業(yè)爭相進入地產卻無專業(yè)開發(fā)團隊的市場背景下,綠城認為代建市場有機會,有高達數(shù)萬億元的市場規(guī)模,因此成立了代建公司”。曹舟南回憶道。

      在行業(yè)利潤越來越低,收益率趨于虧損的市場環(huán)境下,輕資產模式備受關注。2015年9月23日,綠城以兩個輕資產公司為基礎成立了代建集團,即綠城房地產建設管理集團。

      據(jù)《證券日報》記者獲悉,截至目前,綠城房地產建設管理集團受托管理項目超過50個,總建設面積達1700萬平方米,預計可售銷售額1300億元,預計代建總收入超過45億元。

      更重要的是,在綠城后年實現(xiàn)千億元目標的計劃中,房地產開發(fā)收入可能達到800億元,而另外200億元則靠代建業(yè)務和其他管理服務業(yè)務收入貢獻。

      “中交集團成為綠城大股東后,中交的一些業(yè)務將交給綠城代建,尤其在海外市場,代建業(yè)務將是綠城重要布局區(qū)域。”綠城房地產建設管理集團總經理李軍向《證券日報》記者如是透露。

      值得注意的是,代建業(yè)務納入綠城體系后,宋衛(wèi)平的藍城將何去何從,兩方是否會涉及同業(yè)競爭?綠城某內部人士向本報記者透露,因為涉及股權歸屬,綠城的代建業(yè)務和藍城的代建業(yè)務目前還未觸及到合并問題,但兩方各有業(yè)務板塊,并不涉及同業(yè)競爭問題。

      不過,盡管綠城加快了輕資產業(yè)務的擴張速度,但過去的動蕩不安仍反映在了綠城2015年的中報中。據(jù)綠城中國2015年中期業(yè)績顯示,今年上半年綠城附屬公司實現(xiàn)物業(yè)銷售毛利率為22.1%,較2014年同期的24%有所下降。另外,上半年綠城實現(xiàn)股東應占利潤為5.19億元,較2014年同期的6.13億元減少15.3%。

      實際上,這也是投資者關注的問題。對此,孫國強稱,中報不好看有多方原因,除了整個行業(yè)毛利潤下滑外,綠城也有自身方面因素。房地產有一定滯后性,今年報表反映的是去年的故事,原來融創(chuàng)在綠城主導過一些時間,當時采用了降價的銷售策略,今年的結算收入因此受到影響。

      而在綠城的管理層眼中,除了改變投資城市戰(zhàn)略,調整產品線外,代建業(yè)務是輕資產模式運營,將為綠城的利潤指標做出重大貢獻,尤其規(guī)模做大后,可成為綠城提升利潤的重要“法寶”。

      顯然,無論在增加土地儲備方面,還是代建業(yè)務擴張方面,大股東中交集團都給綠城提供了助力,但中交管理層進駐綠城后,綠城最大的改變則來自于資金壓力的改善,優(yōu)化了債務結構,這也是中交力主的降低綠城財務成本且實現(xiàn)快速落地的砝碼之一。

      中交背書優(yōu)化債務結構

      孫國強直言,“我們不回避綠城財務成本高的問題。從房地產行業(yè)前10強來看,今年綠城的運營成本總體來說要比其他房企高一些”。

      據(jù)傅俊元分析,綠城受行業(yè)、企業(yè)屬性雙層限制,自有資金短缺,融資渠道單一,資金成本居高不下,2014年平均資金成本7.86%(其中境內非銀行類融資成本11.05%),2年以內到期債務占比超過63%,這直接制約了公司的發(fā)展能力,影響了發(fā)展速度,并演化成相對單一的高負債發(fā)展模式,已經成為企業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。同時,綠城現(xiàn)有項目主要為2009年-2011年期間取得項目,當時行業(yè)地價處于高漲階段,開發(fā)成本較高。

      “上次到綠城調研時算過一筆賬,綠城現(xiàn)有債務大概為800億元,一年財務費用將近80億元。中交整體債務將近3000億元,一年財務費用不到90億元。綠城的財務費用是有降低空間的!备悼≡Q。

      事實上,中交集團管理層進駐綠城后,在調整債務結構方面確實已經初見成效。8月3日,在中交集團的傾力支持和指導下,綠城中國的人民幣及美元債券條款修訂獲得90%以上的高票通過,交換要約下年利率及收益率為5.875%的5億美元債券發(fā)行圓滿完成;8月27日,綠城中國完成了境內公司債首批發(fā)行,規(guī)模30億元,年利率4.7%,成本略低于同期銀行貸款利率。

      同時,中交方面認為,公司需要更多依托股東拓展融資渠道,降低融資成本,繼續(xù)在資本市場深度開拓,實現(xiàn)多元化、低成本融資。而據(jù)孫國強透露,未來綠城還將有其他降低財務成本的措施。

      而在與綠城內部人士的一次對話中,《證券日報》記者也獲悉,曹舟南感慨在與投資者交流時,“沒人再問我資金鏈問題了,這讓我壓力小了很多。”

      除了為綠城發(fā)展提供助力,據(jù)記者了解,中交也提出了業(yè)績指標方面的要求。同時,中交認為,“綠城發(fā)揮好不同于國企管理優(yōu)勢的同時,積極融入中交管控體系,完善公司治理結構,對必要的內部控制進行規(guī)范,建立正常的重大事項匯報機制,財務管理上也是一樣,發(fā)揮自身財務優(yōu)勢,積極適應中交財務文化!

      但傅俊元強調,“無論今后股權無論怎么變動,中交都會給予綠城與股權匹配的支持。”

      巴克萊發(fā)表的研究報告則指出,管理層提出專注發(fā)展14個城市、加強促銷庫存、降低再融資成本、及加快公司建筑管理業(yè)務的發(fā)展,公司大股東中交集團亦對上述策略非常支持。綠城中國的發(fā)展策略方向正確,但關鍵是管理層能否執(zhí)行,短期而言,公司難以解決過去遺留的經營問題。

      不過,《證券日報》記者注意到,在上述內部交流會中,投資者和機構分析人士雖對綠城存在的問題仔細問詢,但對其調整措施和戰(zhàn)略發(fā)展方向都較為認同,甚至有個別長期購買綠城股票的投資者表示,對綠城發(fā)展有信心,或許可以再買些綠城的股票。

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