從目前房地產(chǎn)市場投資的角度看，建議對那些去庫存周期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本，另一方面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區(qū)域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市，投資方面則要謹慎。
“沒有什么能阻擋我對地王的向往……”一句改編的歌詞很能說明一二線城市土地爭奪的熱烈。
今年以來，在樓市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下，樓市成交不斷回暖，主要一二線城市的土地市場也持續(xù)火爆，地王頻現(xiàn)，但全國整體土地出讓金卻持續(xù)下降。
一二線城市地王頻現(xiàn)
10月20日，備受關注的北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊入市交易，在經(jīng)歷了104輪激烈爭奪后，最終被葛洲壩以49.5億元的總價摘得，溢價率高達50%。據(jù)初步測算，該地塊樓面價高達7.5萬元/平方米，晉身北京最新單價地王。而這也意味著，該地塊未來售價或將達到15萬元/平方米。
疊加前期已經(jīng)待售的多宗土地，2015年10月20日~11月24日，一個月左右時間，北京將出讓31宗經(jīng)營性土地和3宗工業(yè)用地，合計出讓34宗土地。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，在未來一個月待售的土地中，預計將起碼出現(xiàn)5~8宗地王，特別是位于豐臺區(qū)的三宗地塊與常營鄉(xiāng)的地塊，樓面價都可能突破之前區(qū)域紀錄。在北京，2013年開始出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，從2015年6月大興等南城系列地王開始，出現(xiàn)了地價遠超房價的現(xiàn)象，這也表明房企對一線城市土地爭搶非常激烈。
2013年曾在北京、上海頻繁拿地的泰禾集團近日也以27.75億元奪下北京昌平南邵一地塊。這也是蟄伏一年多后，泰禾再次出手在北京拿地�！斑@表明我們堅定看好北京市場、深耕北京市場的決心�！碧┖碳瘓F相關人士說。
不光是在北京，在其他一線城市和二線核心城市，土地市場同樣火爆。10月28日在南京的一場土地拍賣會上，保利以21.6億元的價格拿下河西G39地塊，樓面價24026元/平方米。其他幾個地塊也紛紛以高溢價成交。在今年9月24日舉行的一場土地拍賣會上，中海地產(chǎn)以20.8億元拿下城北G34地塊，22373元/平方米的樓面價成功晉升為南京的新單價地王。時隔一個多月，“地王”頭銜被刷新，顯示出南京土地市場的火熱程度。
福州，10月9日的一場土地拍賣會上出讓的加洋巷地塊樓面價定格在22584元/平方米，總價為33.4億元，成為福州“史上最貴商住地”。自7月份起，福州土地市場就驟然進入加速狀態(tài)，在不到四個月的時間里，土地市場完成了近5年來罕見的多項紀錄——連續(xù)的高溢價地出讓，連續(xù)創(chuàng)下商住地塊樓面價新高。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：9月份一線城市合計月內土地成交額達到了588.78億元，環(huán)比8月全月漲幅高達188%，創(chuàng)造年內新高。二線城市土地成交額也達到了1214.7億元，環(huán)比漲幅達到了41%，也創(chuàng)造了年內紀錄。
三四線城市拖后腿
不過，在一二線城市地王頻現(xiàn)的同時，全國土地出讓金卻持續(xù)下降。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。
“關鍵就在于三四線城市拖后腿�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》分析說，目前一二線城市總體表現(xiàn)不錯，部分城市的高溢價率現(xiàn)象依然很突出。但三四線城市的土地市場依然乏人問津。
福建南部某縣城一家開發(fā)商說，現(xiàn)在當?shù)卣餐瞥隽瞬簧俚貕K�！八麄円恢倍纪οＭ覀冊倌靡恍┩恋氐�，但現(xiàn)在我們手上的地都還要開發(fā)好多年，也不可能再去拿。”
張大偉告訴本報記者，盡管今年樓市明顯回暖，但真正有前景的也就十幾個最多20個城市，其它城市多進入到不溫不火的狀態(tài)，而土地市場火熱的也就集中在這20個城市�！氨本┈F(xiàn)在可以出現(xiàn)樓面價7.5萬元一平方米的土地，但絕大多數(shù)城市樓面價7500元也賣不出去�！睆埓髠フf，這20個核心城市在全國的城市總數(shù)中，畢竟只占很小的一部分。
張大偉說，目前整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然無力回暖。
重點房企越來越關注一線城市
江西一家小型房企負責人陳先生曾到位于江西吉安的恒大樓盤考察發(fā)現(xiàn)，雖然吉安當?shù)氐姆孔右膊缓觅u，但恒大在當?shù)氐臉潜P還是賣得很不錯�！捌鋵嵢木�城市也不是完全沒有需求。只是他們要好多年才能滋長出一批需求，而這些需求已經(jīng)被碧桂園、恒大這樣的巨頭像‘割韭菜’一樣地掃過一遍了，短期內三四線城市機會已經(jīng)很少�！�
而即使是恒大和碧桂園，這兩年也逐漸將重心轉移到一二線城市。10月21日下午，經(jīng)過98輪舉牌，碧桂園中國金茂聯(lián)合體以34.2億元的總價摘得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，折合樓面價2.9萬/平方米，溢價率高達140%。歷經(jīng)多次進京拿地未果的尷尬局面，此次趕考，碧桂園終于實現(xiàn)進入北京市場的夢想。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達44%。整體看，重點房企越來越關注一線城市。
在三四線城市普遍過剩后，對開發(fā)商而言，目前可供拿地的城市也就集中在一線城市和二線城市。福建一家上市房企人士說，現(xiàn)在開發(fā)商可選擇的空間越來越少，就集中在核心城市，因此一二線核心城市的土地價格越來越貴。由于土地價格越來越高，中小開發(fā)商將逐漸被淘汰出房地產(chǎn)市場。
那么，房企應該進入到哪些城市呢？這其中，庫存是一個很重要的指標。上海易居研究院智庫中心28日發(fā)布的《中國50城住宅庫存報告》顯示，庫存去化周期較長的10個城市分別為北海(30，單位：月，下同)、煙臺(26)、呼和浩特(25)、荊門(24)、三亞(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈陽(20)、濟寧(19)、�？�(19)。而去化周期較短的10個城市分別為合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、蘇州(7)、鄭州(7)、南昌(8)、濟南(8)、武漢(9)、廈門(10)。
其中，北海排名最靠前，為30個月，說明庫存去化周期最長，市場壓力最大。而合肥排名最靠后，為6個月，說明庫存去化周期最短，市場壓力最小。從報告上看，庫存壓力大的主要集中在三四線城市，而去化周期較短的則集中在一線城市和二線核心城市。
嚴躍進表示，從目前房地產(chǎn)市場投資的角度看，建議對那些去庫存周期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本，另一方面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區(qū)域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市，投資方面則要謹慎。