延期交付一年有余的申瑞國際項目，有望在下個月10號前復(fù)工。
“9月25日已經(jīng)跟銀行方面協(xié)調(diào)好了，目前正在辦理土地證抵押解除手續(xù)。”杭州申瑞置業(yè)有限公司法人代表徐勇在電話中對記者說道。
曾經(jīng)也是熱銷盤
延期交付一年有余
申瑞國際位于申花路與豐潭路交叉口，總建筑面積約8.2萬平方米，地塊屬性為商業(yè)金融用地，分為A、B兩個地塊。其中A地塊為一幢16層辦公樓、一幢16層商務(wù)酒店，單層（局部兩層）地下車庫及沿街商業(yè)；與A地塊相隔幾百米的是原計劃設(shè)計為兩棟12層辦公樓及沿街商業(yè)的B地塊，后改為兩幢12層樓高的酒店式公寓，共設(shè)計了500套左右的酒店式公寓。
從遠(yuǎn)處望去，很難想象這個矗立在城西鬧市區(qū)中的申瑞國際，竟然是個“問題樓盤”。沿著申花路的申瑞國際一排底商，有的已經(jīng)營業(yè)，有的還在裝修，除了臟亂、無保安門禁外，外觀看去這幾棟樓再平常不過。只有走到寫字樓及酒店式公寓內(nèi)才會意識到，這是一個尚未完工的樓盤，所謂的精裝修也未見蹤影。
按照購房合同約定，購買申瑞國際的業(yè)主應(yīng)該在去年9月拿到房子，并在收房之后辦理好相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。但是臨近交付時間，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)精裝修工程仍沒有動工，開發(fā)商稱，需要延期三個月才能交房。
然而這一延期交付，卻是拖了一年有余。
曾是熱銷樓盤的申瑞國際，在延期交付之后，坊間頻傳開發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)的消息：欠施工方工程款4000萬元、精裝修款項需要8000萬元、銀行抵押本金欠款2.5億元……
“工程款還有4000萬元沒有支付，拖了半年多了。”申瑞國際施工方杭州鵬盛建設(shè)有限公司邊姓總經(jīng)理告訴記者，整個項目的工程款不到3億元，每次支付款項時，開發(fā)商都拖延。
記者翻查透明售房網(wǎng)相關(guān)信息，其顯示申瑞國際共有737套房源，累計銷售面積49839.97m2，累計成交均價23314元/m2左右，按此成交量計算，申瑞國際的銷售額近11.6億元。除去54套不能出售的限制性房源外，申瑞國際賬面上的銷售額應(yīng)該有10億元左右。
當(dāng)初項目拿地時間是在2009年12月，杭政儲出【2013】97號地塊（即當(dāng)下的申瑞國際項目），經(jīng)過13輪報價，由溫州信燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價4.5888億元獲得，樓面成交價7282元/m2。
記者粗略計算，該項目銷售額減去拿地及施工成本，應(yīng)該仍然有利潤，開發(fā)商為何陷入了資金鏈斷裂的危機(jī)中？
為大股東做擔(dān)保
引發(fā)項目資金危機(jī)
溫州信燕房產(chǎn)拿地半年后，項目公司杭州申瑞置業(yè)有限公司成立，注冊資本1億元，當(dāng)時溫州信燕房產(chǎn)投資了5100萬元，占該公司51%的股份，另一個股東是瑞安市天辰商業(yè)控股有限公司，徐勇?lián)紊耆鹬脴I(yè)公司董事長。
2011年3月15日，杭州申瑞置業(yè)有限公司股東變更，由瑞安市嘉華企業(yè)管理服務(wù)有限公司、浙江中邁貿(mào)易有限公司、溫州申元集團(tuán)（也就是現(xiàn)在的溫州開爾實業(yè)有限公司）共同出資組成，其中溫州申元集團(tuán)投資了5500萬元，占55%的股份，董事長依然是徐勇。
“申元集團(tuán)是項目的大股東，嘉華和申邁只是小股東�！毙煊抡f，當(dāng)年大股東申元集團(tuán)需要3億多元資金，便用申瑞國際這塊地做抵押，向銀行借款，杭州申瑞置業(yè)有限公司為其擔(dān)保人�！拔覀冞@些股東中，就申元集團(tuán)有做房地產(chǎn)的經(jīng)驗，當(dāng)時他們有六七個項目在做�！�
不過，就在銀行放貸后的兩三個月，2011年年底，溫州申元集團(tuán)因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。徐勇說，申元集團(tuán)“把3億多元的債務(wù)都轉(zhuǎn)嫁給了我跟另一個股東�！弊鳛閾�(dān)保人的杭州申瑞置業(yè)接替了這份債務(wù)。
記者從全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)上查到，杭州申瑞置業(yè)在2012年2月22日又一次進(jìn)行了股權(quán)變更，最終由瑞安市嘉華企業(yè)管理服務(wù)有限公司與浙江中邁貿(mào)易有限公司共同占有，前者占了55%的股份。“之所以股權(quán)變更，是為了避免申元集團(tuán)的其他債務(wù)進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁給杭州申瑞置業(yè)有限公司�！毙煊陆忉尩�。
即使股權(quán)變更，債務(wù)依然存在�！�3.3億元左右的銀行借款，在2013年申瑞國際開盤后，公司還了一筆本金和利息，共計1億元左右，還有其他借款和利息七八千萬元。到了去年10月份，欠銀行的錢實在還不了，就沒付了�！毙煊卤硎荆@就是為什么項目熱銷，卻依然資金短缺的原因。
以房抵債，換取現(xiàn)金
申瑞國際復(fù)工有望
好在，不久之后，項目將重新復(fù)工。
早前記者采訪中，申瑞國際項目工作人員曾表示，項目尚有一棟未出售的酒店，估值1.5億元左右，還有估值9000萬元的底商，兩者一起抵押給銀行，但銀行對開發(fā)商以上物業(yè)的估值不認(rèn)可，雙方一直協(xié)商中。
近日，記者從徐勇口中得知，銀行與開發(fā)商之間已談攏，雙方同意以房抵債�！吧蟼�月25號跟銀行協(xié)調(diào)好了，用以房抵債的方式，把申瑞國際一幢未出售的酒店及部分商鋪抵押給銀行，目前正在辦土地抵押的解除手續(xù)。”徐勇說，目前該銀行分行已經(jīng)報給總行審批，等審批流程完成后，就可以把土地抵押解除了。
記者就此事向相關(guān)商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人求證，對方表示目前不便回應(yīng)。
如果土地抵押解除，那么，房子辦理土地證的問題就解決了。但是，酒店式公寓還需要精裝修，這筆裝修款和之前拖欠的工程款又該如何解決呢？
“2013年我們從別人那里借了5000萬裝修酒店式公寓�！毙煊轮赋�，原先他們計劃將A地塊上的那棟酒店出售，銷售款可償還5000萬元的借款�！�2013年年底，酒店出售的意向都談得差不多了，誰知道2014年年初行情急轉(zhuǎn)直下，談好的意向又沒有了�！�
一時間，申瑞國際項目又陷入資金危機(jī)。為了償還這筆5000萬元的借款，杭州申瑞置業(yè)決定把B地塊的部分酒店式公寓抵債，貨值近1.5億元。”本周二記者聯(lián)系徐勇時，他表示正在上海與其中一個債權(quán)人商談申瑞國際后續(xù)的裝修、交付問題。
通過協(xié)商，用申瑞國際貨值6000萬的酒店式公寓房源償還2000萬元借款的基礎(chǔ)上，這位債權(quán)人又借了2400萬元現(xiàn)金給杭州申瑞置業(yè)有限公司，用于項目酒店式公寓的精裝修。
“另外，我還要跟其他債權(quán)人再談，可能還會增加一筆現(xiàn)金流，加上之前銀行尚未發(fā)放給我們的2000萬元按揭款，我們估算過，夠支付工程款及項目的裝修款。”
徐勇表示，以上這些都要走程序，需要一定時間。
申瑞國際下個月能否如期復(fù)工，仍需等待。