從兩年前的夏家胡同，到年初的白盆窯，再到石榴莊，直至近日的花鄉(xiāng)樊家村，伴隨著豐臺每一個“地王”的誕生，周邊新房、二手房的房價都毫無例外隨著地價的飆升而起舞。日前，北京商報記者實地走訪了近期出讓豐臺數(shù)塊地王附近的新樓盤及二手房中介，發(fā)現(xiàn)連年出現(xiàn)地王的豐臺板塊表現(xiàn)比預期平靜，周邊房價并未出現(xiàn)非理性暴漲。業(yè)內(nèi)人士表示，豐臺地價接連走高在給區(qū)域帶來利好的同時，風險也在逐漸累積�！氨坦饒@退地事件”給區(qū)域地價后續(xù)上漲帶來負面因素。
區(qū)域二手房緩漲
“豐臺房價此前已經(jīng)出現(xiàn)超漲趨勢，白盆窯地塊拍出到現(xiàn)在，11個月以來，周邊房價已經(jīng)上漲了近3000元。如果算上石榴莊地王，豐臺地王出得太頻市場反應沒有那樣快�！必S臺某二手房中介銷售員小王告訴北京商報記者，每一塊地王的出現(xiàn)他們都會跟客戶講述地價上漲對房價的影響，希望促成成交。但這次地王出來后，在客戶來訪和成交上還沒有表現(xiàn)出來。
周邊部分配套比較齊全，戶型較好的二手房源確實有議價空間下降趨勢。小王告訴北京商報記者，“幾天前一個萬年花城的業(yè)主委托他們銷售一套兩居的房源，掛拍價格是400萬元，給我們公司的底價是390萬元，但這兩天地王出來后這個客戶要求把最低價格上漲到395萬元”。
旁邊另一家二手房中介銷售員小李聽說北京商報記者要看二手房，熱情地向記者推薦了周邊多個項目，包括億城天筑、怡�；▓@、鴻業(yè)興園、萬年花城、富錦嘉園等小區(qū)。目前該區(qū)域二手住宅房源在3.5萬-4.2萬元不等。其中，萬年花城、億城天筑配套和品質(zhì)較好，房齡也較短，價格最高在4萬元以上。
“無論是投資還是自住現(xiàn)在時機都很好，配套馬上就會上來，包括萬達廣場、天壇醫(yī)院都會進駐這里，加上拍出的這些地王建成豪宅后，這個區(qū)域房價絕對不是這個價了�！毙±顦O力向北京商報記者推薦。
“好鄰居”幫豪宅解套
“‘面粉’漲價，‘面包’漲價在所難免。”一位代理公司負責人表示，按照以往的經(jīng)驗， 一旦有高價地王出現(xiàn)，其周邊新盤將成為最直接的受益方。其中，受益最直接的可能還是區(qū)域內(nèi)的在售豪宅。
10月24日，樊家村地王拍出兩天后，龍湖·西宸原著玉府推售60套單價15萬元的平層豪宅產(chǎn)品，吸引了眾多購房者到場，當日實現(xiàn)銷售10億元。據(jù)項目開發(fā)商透露，西宸原著玉府僅僅經(jīng)過了30天的蓄客期，這恐怕也創(chuàng)下了3000萬級豪宅的銷售紀錄。
區(qū)域內(nèi)另一家豪宅懋源·釣云臺的表現(xiàn)也引起各界的格外關注。北京住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站顯示，10月18日懋源·釣云臺已正式取得預售許可證，共計106套房源獲批上市。擬售單價均達到10萬元以上，最高單價約為20萬元/平方米。
“新成交的樊家村地王印證了懋源進入豐臺的前瞻性�！表吹禺a(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強分析，作為豐臺目前最熱板塊，該區(qū)域之前一直是三環(huán)邊的價值洼地，基于近幾年的規(guī)劃和布局，隨著金融街南延、麗澤商務區(qū)崛起、第二機場建設等重大利好，豐臺的價值正在重新定義，一系列政策“南傾”都將為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售提供良好的基礎。
劉強表示，豐臺地王出現(xiàn)后，必然會帶動整個區(qū)域價值的增長，也會拉升客戶對此區(qū)域房價的預期，新地王的成交讓豐臺諸多開發(fā)商感受到利好。與新地王一路之隔的懋源·釣云臺將成為最大受益者。懋源地產(chǎn)2012年獲得釣云臺地塊，2013年又拿下夏家胡同地王。其中，夏家胡同樓面價當時只有4萬元/平方米。2014年，伴隨龍湖、泰禾進入西局拿地，豐臺樓面價達到6萬元/平方米。
區(qū)域新盤保持理性
“雖然從夏家胡同到白盆窯再到西局，豐臺一段時間內(nèi)都有誕生地王‘傳統(tǒng)’，但樊家村地王超過7萬元的樓面價還是超過了多數(shù)人的想像力。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，要不然僅在地王誕生幾日前開盤的天恒金融街·公園懿府絕不會以單價4萬-4.2萬元/平方米開盤。要知道，即便是“面粉”比“面包”貴的北京，同一地段的商品房價格低于土地樓面價40%的情況也絕對罕見。
資料顯示，10月16日，與樊家村地王同處于一個板塊的天恒金融街·公園懿府首次開盤，當日共推出266套房源，“去化”率超八成，單盤單日銷售額超10億元。
公園懿府方面表示，項目價格是經(jīng)過綜合考量的。一年前天恒金融街拿下該地塊的成本折合樓面價2.47萬元/平方米，首期適量房源低價并不會對項目整體利潤產(chǎn)生太大影響。同時，4.2萬元的定價貼近購房者的真實需求，能讓更多購房者關注區(qū)域并了解產(chǎn)品。預計，11月中旬項目會推出88平方米兩居、115-132平方米的三居，銷售價格可能會小幅上調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士表示，天恒金融街·公園懿府定位為高端改善型產(chǎn)品，這與目前豐臺在售的釣云臺和龍湖·西宸原著千萬級豪宅形成了產(chǎn)品錯位競爭，在性價比上有一定優(yōu)勢。樊家村地塊超7萬元的樓面價將來必然打造成頂級豪宅產(chǎn)品，二者不具備太多的可比性。因此公園懿府不具備大幅提價沖動。
除了定價外，在拿地上開發(fā)商也表現(xiàn)謹慎。劉強表示，公司會根據(jù)土地儲備、資金狀況及開發(fā)周期來綜合考慮拿地的節(jié)奏。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然短期內(nèi)樊家村地王的出現(xiàn)暫時不會讓當?shù)匦路糠績r出現(xiàn)躥升。但從長期來看，地王誕生將拉動整體板塊價值，區(qū)域內(nèi)項目都會成為受益者。
豐臺退地疑云浮現(xiàn)？
然而，另一種聲音也開始出現(xiàn)：地這么貴，該怎么做，做了賣給誰？
與此同時，碧桂園“退地事件”更加劇一些人對豐臺地價飆升存在非理性因素、后市風險正在醞釀的判斷。
10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以總價51.8億元摘得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，溢價率均超140%，綜合樓面價為2.9萬元/平方米。3天后意外消息傳出，主導舉牌的金茂最終報價超出了碧桂園的授權金額，碧桂園為此就地塊的價格和資金問題核算項目成本和價值，正在考慮退出地塊開發(fā)。
“‘退地事件’也許能給‘高燒’的豐臺地價降降溫�！币患覈蟮南嚓P人員說。北京商報記者曾在樊家村地塊拍賣現(xiàn)場采訪時與該人士相遇，他告訴北京商報記者，他所供職的公司幾年前曾在豐臺南四環(huán)總部基地附近拿地開發(fā)了戶型在400平方米上下的豪宅，這在當時以改善型產(chǎn)品為主的豐臺板塊十分罕見。即便如此，當初項目開盤時的價格起價3.3萬元。實際上該樓盤2013年才交房，算得上是準新房�，F(xiàn)在這個項目的二手房單價才達到5萬元左右，比樊家村地王價格還低2萬多元，實在讓人匪夷所思。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力；另一方面也面臨艱難的“去化”壓力。北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象，豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。
專家指出，如果此前豐臺地王接連出現(xiàn)，以及板塊內(nèi)土地溢價率快速攀升讓市場進入癲狂狀態(tài)，那么“碧桂園退地事件”的現(xiàn)實，必將引起行業(yè)及企業(yè)的反思。持續(xù)火爆的豐臺土地市場能否持續(xù)，遭到透支的土地價格將有誰來還債，都將讓后續(xù)進入企業(yè)不得不謹慎小心。