證券時(shí)報(bào)記者 蒙湘林
日前，國(guó)家層面在科技領(lǐng)域推出的兩項(xiàng)重磅改革新政，科技園區(qū)投資這一主題再次成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。9月24日出臺(tái)的《深化科技體制改革實(shí)施方案》觸及面全、強(qiáng)調(diào)多部門(mén)聯(lián)動(dòng)。10月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議則確定了科技創(chuàng)新研發(fā)和稅務(wù)政策優(yōu)惠的具體要求。
在新政出臺(tái)后，園區(qū)經(jīng)濟(jì)備受看好，也為園區(qū)的運(yùn)營(yíng)者——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，帶來(lái)了新的機(jī)遇。事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)園區(qū)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的比拼中，管理土地和建筑面積并不是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)房企的最大優(yōu)勢(shì)，出色的增值服務(wù)和股權(quán)投資成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)房企的重要指標(biāo)。
科改催熱園區(qū)經(jīng)濟(jì)
新的《方案》要求產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家和企業(yè)家應(yīng)在國(guó)家創(chuàng)新決策組中占較大比例；市場(chǎng)導(dǎo)向明確的科技項(xiàng)目應(yīng)由企業(yè)牽頭，政府更多運(yùn)用財(cái)政后補(bǔ)助、間接投入等方式；加大技術(shù)創(chuàng)新在國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核中的比重，形成鼓勵(lì)創(chuàng)新、寬容失敗的考核機(jī)制等。
“由于加大了財(cái)政和稅務(wù)支持，同時(shí)減少行政干預(yù)，鼓勵(lì)企業(yè)主導(dǎo)園區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，因此，科技產(chǎn)業(yè)集中度和市場(chǎng)開(kāi)放程度相對(duì)較高的園區(qū)將獲得更多的政策支持。”一位不愿具名的東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者。
以武漢的東湖高新區(qū)為例，其于2001年被批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地，光電子產(chǎn)業(yè)集中度和開(kāi)發(fā)程度全國(guó)最高，被譽(yù)為中國(guó)光谷。目前，東湖高新光電子產(chǎn)業(yè)年均增速超過(guò)30%，園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)的光纖光纜、光器件、激光等產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率均超過(guò)50%，其中光纖光纜生產(chǎn)規(guī)模已達(dá)全球第一。
東湖運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商?hào)|湖高新服務(wù)的光電子企業(yè)包括烽火通信、長(zhǎng)飛光纖和武漢銳科等。另一方面，東湖園區(qū)獲得的當(dāng)?shù)卣С忠草^為明顯，僅稅收優(yōu)惠一項(xiàng)，園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)一年可直接減稅6.5億，平均每戶企業(yè)減稅約135萬(wàn)元。
此外，產(chǎn)業(yè)集中度較高的園區(qū)還有中關(guān)村，目前進(jìn)駐的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用企業(yè)不少已成為中國(guó)乃至世界的龍頭，比如聯(lián)想、百度和小米等；同為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的高新發(fā)展則同樣吸納了阿里巴巴、聯(lián)想、華為等巨頭。微電子產(chǎn)業(yè)方面，張江高科吸引了微電子龍頭展訊、華虹、銳迪科等。生物醫(yī)藥領(lǐng)域方面，前述高新園區(qū)上市公司里也都集聚了諸如馬應(yīng)龍、天士力、先鋒醫(yī)藥等知名行業(yè)企業(yè)。
事實(shí)上，由于近幾年國(guó)家隊(duì)科技創(chuàng)新創(chuàng)新的扶持，園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)取得效果。
截至2013年底，114家高新區(qū)共有企業(yè)技術(shù)中心7217個(gè)，其中經(jīng)國(guó)家認(rèn)定的有607個(gè)，占全國(guó)企業(yè)技術(shù)中心總量的60.6%。經(jīng)濟(jì)方面，國(guó)家經(jīng)開(kāi)區(qū)和高新區(qū)這兩大類(lèi)園區(qū)的GDP合計(jì)達(dá)到13.2萬(wàn)億，占全國(guó)GDP的近1/4；合計(jì)工業(yè)總產(chǎn)值為35.2萬(wàn)億，超過(guò)全國(guó)工業(yè)總產(chǎn)值的1/3。
產(chǎn)業(yè)房企拼金融
值得注意的是，此次科改方案還提出，研究設(shè)立國(guó)家新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金、國(guó)家中小企業(yè)發(fā)展基金、保險(xiǎn)資金投資創(chuàng)業(yè)投資基金等新興基金；開(kāi)展知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化試點(diǎn)和股權(quán)眾籌融資試點(diǎn)；加快(或推動(dòng))創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)改革、股票發(fā)行注冊(cè)制改革；探索各類(lèi)銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新。
“產(chǎn)業(yè)房企要運(yùn)營(yíng)好偌大的園區(qū)，不僅僅只是出售物業(yè)或租金，能為園區(qū)入駐企業(yè)提供完善的金融服務(wù)，特別是投融資服務(wù)，才是實(shí)現(xiàn)價(jià)值大幅增長(zhǎng)的關(guān)鍵。單單指望增加土地儲(chǔ)備或可銷(xiāo)售物業(yè)面積是不夠的。”前述地產(chǎn)分析師補(bǔ)充道。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，不少高新產(chǎn)業(yè)房企近年來(lái)已經(jīng)擺脫了單純的“住宅式開(kāi)發(fā)”的園區(qū)經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)而在租售物業(yè)的基礎(chǔ)上增加新的盈利業(yè)務(wù)，即園區(qū)增值服務(wù)和股權(quán)投資平臺(tái)。例如張江高科，在園區(qū)內(nèi)成立專(zhuān)業(yè)企業(yè)孵化期20家，設(shè)立張江漢世紀(jì)基金、張江磐石葆霖基金等基金平臺(tái)，2014年的這部分的投資凈收益率高達(dá)94%。
南京高科的金融布局則更為全面。為了拓展園區(qū)金融增值業(yè)務(wù)，公司先后設(shè)立了新港科創(chuàng)(負(fù)責(zé)創(chuàng)業(yè)投資)、高科新創(chuàng)(負(fù)責(zé)跟進(jìn)投資)、同時(shí)控股高科小額貸款，參股本地的金融機(jī)構(gòu)南京銀行和南京證券，2014年的投資凈收益綠達(dá)到62%。
蘇州高新的金融服務(wù)則和高�？萍紕�(chuàng)新緊密聯(lián)合，將高校的科技成果金融化。公司已和100多個(gè)科研院所合作，達(dá)成了近400項(xiàng)產(chǎn)學(xué)研合作項(xiàng)目。同時(shí)設(shè)立江蘇省首家國(guó)家新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投引導(dǎo)基金融聯(lián)基金，截至去年末，已經(jīng)參股的企業(yè)10家，投資額超過(guò)5億元。
在科技創(chuàng)新的大潮下，園區(qū)開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型步伐已經(jīng)逐步泛金融化，從原始的債權(quán)融資、撮合融資到現(xiàn)今的孵化期模式和直接股權(quán)投資。此外，金融所能帶來(lái)的估值優(yōu)勢(shì)也為眾多園區(qū)房企帶來(lái)市值重構(gòu)的期待，在注冊(cè)制和新三板市場(chǎng)的雙重推進(jìn)下，園區(qū)房企的估值未來(lái)或許能給市場(chǎng)帶來(lái)更大的想象空間。