◎每經(jīng)記者 胡健
近期，樓市頻迎利好，市場(chǎng)交易也有所體現(xiàn)。
中國(guó)指數(shù)研究院11月1日發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，10月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10849元/平方米，環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。這是百城住宅均價(jià)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲。
今年樓市暖冬可期，中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，展望未來(lái)，在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購(gòu)房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放；同時(shí)，隨著年底臨近，多數(shù)房企將采取更積極的銷售策略，整體庫(kù)存壓力將繼續(xù)緩解。
深圳房?jī)r(jià)同比漲32.66%
2015年10月，住宅價(jià)格環(huán)比2015年9月上漲的城市個(gè)數(shù)為48個(gè)，較上月減少11個(gè)。漲幅居前十位的城市包括深圳、武漢、北京等。
中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市的庫(kù)存面積有小幅降低，該機(jī)構(gòu)分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從庫(kù)存消化周期可以看出，這些城市已經(jīng)成功壓制住了該指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，部分城市的消化周期已經(jīng)小有回落。
百城房?jī)r(jià)10月住宅價(jià)格較去年同期上漲2.07%，漲幅較上月擴(kuò)大0.71個(gè)百分點(diǎn)。上漲的城市個(gè)數(shù)為33個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)較上月增加9個(gè)。其中，深圳上漲32.66%，仍居首位。4個(gè)一線城市中，僅廣州略降2.56%。
黃瑜說，整體來(lái)看，10月全國(guó)樓市平穩(wěn)回升，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比繼續(xù)雙漲，且漲幅均有所擴(kuò)大。
政策方面，央行宣布自10月24日起實(shí)施“雙降”，購(gòu)房成本持續(xù)降低，企業(yè)融資環(huán)境也進(jìn)一步改善。
“供應(yīng)方面，本月為‘銀十’樓市傳統(tǒng)旺季，房企推盤再度發(fā)力，重點(diǎn)城市推盤量大幅上升；成交方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動(dòng)下，成交量保持平穩(wěn)�！秉S瑜說。
不過，從“金九銀十”來(lái)看，北京等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)低于預(yù)期。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，10月前25天，新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%，預(yù)計(jì)全月成交或?qū)⒃?000套左右。
但這不能準(zhǔn)確反映出樓市熱度，鏈家分析師李巧玲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場(chǎng)下滑主要與供應(yīng)有關(guān)，原因在于房企放慢推盤節(jié)奏和前期土地供應(yīng)偏低拖累下游供應(yīng)量。
“從新入市的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房熱情依然較濃，多個(gè)項(xiàng)目在開盤當(dāng)天出現(xiàn)日光現(xiàn)象�！崩钋闪嵴J(rèn)為，雖然有前期蓄客的作用，但是也離不開當(dāng)下需求的熱情，加上近期“雙降”利好政策的出臺(tái)，銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續(xù)松動(dòng)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍會(huì)小幅回暖。
全面放開二孩或提振樓市
馬上就要進(jìn)入冬季，但今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可望暖冬。
黃瑜說，隨著年底臨近，多數(shù)房企在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力將繼續(xù)緩解。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：包括萬(wàn)科等標(biāo)桿房企在內(nèi)的58家上市房企公布了三季報(bào)，合計(jì)58家房企總營(yíng)業(yè)收入為3778.3億元，但凈利潤(rùn)總共只有282.1億元，凈利潤(rùn)率為7.5%。
張大偉表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力大幅下調(diào)，預(yù)期隨著中小房企集中公布三季報(bào)，房企的凈利潤(rùn)整體將在8%左右，2015年將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤(rùn)率低于兩位數(shù)的年份。
迫于任務(wù)與現(xiàn)金回流等壓力，市場(chǎng)研究人士普遍認(rèn)為，多數(shù)房企將會(huì)在四季度加速推盤，庫(kù)存較大的城市以價(jià)換量的策略或會(huì)得到更堅(jiān)定的執(zhí)行。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，至今年底，在開發(fā)商沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響下，今年一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。
政策端也釋放利好信號(hào)。張大偉分析說，三季度GDP增速不足7%，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長(zhǎng)乏力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大的動(dòng)力。
他說，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是對(duì)投資還是對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)占比都不容忽視，因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵(lì)。
這集中體現(xiàn)在，信貸層面的放松，加上公積金、營(yíng)業(yè)稅等實(shí)質(zhì)利好政策出臺(tái)，有利于解放購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，釋放潛在購(gòu)買力，同時(shí)改善了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市走向的預(yù)期。
此外，剛剛公布的五中全會(huì)公報(bào)謀劃“十三五”藍(lán)圖，雖未提及房地產(chǎn)，但全面放開二孩的政策使得樓市成為最顯性受益者。
“改善型住房項(xiàng)目迎來(lái)直接利好�！睆埡陚ケ硎荆蟛糠秩嗽�25~30歲的時(shí)候就會(huì)面臨首次買房置業(yè)需求。從二孩政策對(duì)樓市的趨勢(shì)影響來(lái)看，對(duì)于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極的意義。