黃欣偉 合富輝煌上海公司策略總監(jiān)
陳晟 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長
□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯
今年傳統(tǒng)的“金九銀十“被稱為“金九鉆十”，其中，大盤的集中成交、二手房報價走高導(dǎo)致的需求分流都是新房市場火熱的推手，業(yè)內(nèi)人士稱，房企積極推盤及合理的定價都將讓這一波熱度持續(xù)，然而也有人認(rèn)為持續(xù)的高成交或存在透支嫌疑，熱度在明年或有所下降。
中高端項目集中成交
10月，上海新建商品住宅成交面積達(dá)到151萬平方米，創(chuàng)2013年4月以來月成交量新高。
其中，月成交量排名第一位的是虹口區(qū)瑞虹新城怡庭，成交達(dá)254套，成交均價為69297元/平方米。據(jù)悉，該項目推出的主力戶型約為80-168平方米2-3房產(chǎn)品，項目售樓員表示：“購買的主力為區(qū)域內(nèi)的老客戶介紹的購房者�！�
此外，位于桃浦的智富中環(huán)尚城也成交了248套，排名第二，成交均價為45017元/平方米。該項目的不俗成交也帶動了普陀區(qū)的整體成交，成為了10月唯一一個擠入?yún)^(qū)域成交前十榜單的中心城區(qū)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，10月多個項目的集中成交助力了市場的“火熱”，之所以有高成交除了項目本身的產(chǎn)品力過硬外，主要是由于區(qū)域長期沒有供應(yīng)，積累了較多的需求，因此在項目入市后，便得到了集中釋放。例如上述桃浦板塊，從2014年至今就只有智富中環(huán)尚城這一新增項目。
從成交項目來看，中高端項目表現(xiàn)搶眼，成交排名前三的項目均為改善型產(chǎn)品，成交均價在4.5萬元/平方米以上。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部統(tǒng)計，10月成交均價在2.5-6萬元/平方米的新建商品住宅共成交了64萬平方米，較去年同期的39萬平方米，增加了64%。
部分二手房需求分流至新房
雖然10月新房市場成交驚艷，但是二手房市場出現(xiàn)回落，且有部分二手房分流至新房的現(xiàn)象。
據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計，10月二手住宅成交3.11萬套，環(huán)比下滑7.26%。其中，市中心區(qū)域二手房成交明顯萎縮，靜安、黃浦和徐匯環(huán)比分別減少19.9%、 17.1%和16.3%。
“市中心由于出售的部分房源質(zhì)量欠佳，不是樓層差就是戶型或朝向不理想，買家很難覓得中意的房子。另外，10月二手房賣家報價持續(xù)走高，超出買家預(yù)期，雙方因價格分歧陷入僵持�！北R文曦指出，因此較多買家轉(zhuǎn)而選擇新房。
在徐匯區(qū)某中介門店外，一位張姓中介告訴筆者：“往年7、8月學(xué)區(qū)房是最火熱的，今年有所不同，9、10月來店里咨詢學(xué)區(qū)房的買家還是很多，而且附近學(xué)區(qū)房的報價也一直在上調(diào)，個別房源10月報價較9月上調(diào)了5%左右�！�
相關(guān)監(jiān)測顯示，黃浦區(qū)、虹口區(qū)10月二手房成交均價較9月分別上漲了4.68%、2.4%，而全市10月二手房成交均價較9月下跌了3.3%。
上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟指出，即便出現(xiàn)分流，當(dāng)前房東的心態(tài)依然十分良好，并未因此出現(xiàn)降價求售的情況。
此外，部分外圍區(qū)域也有此類分流現(xiàn)象。盧文曦指出，例如松江新城，根據(jù)上海中原二手房門店反饋，由于部分小區(qū)房源報價虛高，算上稅費后折算的均價甚至與新房售價持平，導(dǎo)致買家轉(zhuǎn)而入手新房。
年末“搶收”仍將再現(xiàn)
數(shù)據(jù)顯示，今年以來(截至11月9日)上海新建商品住宅成交了1162萬平方米，同比上漲了59%。
然而，同策咨詢研究部高級分析師許之靜指出：“今年樓市發(fā)揮超出市場預(yù)期，高成交量會透支后續(xù)購買力，明年成交量低于今年的可能性比較大�！�
目前，從供應(yīng)方面來看，房企當(dāng)前推盤積極性仍然較高，上周入市面積高達(dá)43.61萬平方米，且剛需項目有回升態(tài)勢，上周供應(yīng)占比高達(dá)75%。
價格方面，以徐匯龍華板塊的某項目為例，其網(wǎng)上最低報價為96300元/平方米，最高報價將近21萬元/平方米，但10月份實際成交均價為75063元/平方米。而10月份該項目所處的龍華板塊成交均價為73996元/平方米，兩者之間并沒有太大的落差。
“目前，房企定價還是較為合理的。近期房企積極推盤，一方面是在為年底銷售排名而努力，另外也顯示出部分房企對未來市場走勢并不太樂觀，借助市場熱度抓緊搶收。”盧文曦稱。
某品牌房企人士就直言：“11、12月市場還將維持之前的熱度，成交量或趨穩(wěn)，今年總體成交量將處于較高位，但是明年市場可能沒有今年好�！�
陸騎麟則認(rèn)為，二手房分流至新房市場這一現(xiàn)象有些“不正�！保繓|的盲目樂觀或?qū)е沦彿空哐舆t入市節(jié)奏。
■業(yè)內(nèi)連線
年末市場趨穩(wěn) 甚至可能出現(xiàn)“翹尾”
今年市場自4月以來持續(xù)走高，10月成交量更創(chuàng)下新高，這么火的成交背后的確存在透支的嫌疑，但我認(rèn)為11月的市場并不會因此就驟降。相反，11月是房企沖刺期，為了在今年交出更漂亮的成績單，當(dāng)前是房企最后的機會。
此外，近期全面放開二孩政策也將對樓市帶來利好。降準(zhǔn)降息等政策對樓市而言，在一定程度上降低了購房成本，而放開二孩政策可以說是變向地刺激了購房需求。雖然從人口數(shù)量而言，可能需要較長時間才能體現(xiàn)出需求的增多，但是該政策釋放出利好的信息，開發(fā)商就更有底氣，在這些前提下，購房者對于市場的接受度也會提高。另外，購房者出于未來需求考慮，將更多地轉(zhuǎn)而選擇三房產(chǎn)品。
因此，年末市場我認(rèn)為還會趨穩(wěn)，甚至有可能出現(xiàn)翹尾行情，而明年也不應(yīng)該太悲觀。
成交上漲難掩庫存結(jié)構(gòu)性“偏差”
隨著成交的持續(xù)上漲，當(dāng)前上海樓市去化周期下降較快，可以說并不存在庫存壓力，導(dǎo)致市場表現(xiàn)出供應(yīng)不足的“假象”。但是從庫存結(jié)構(gòu)上看，仍然存在一定的問題，即低總價、小戶型物業(yè)較少，高總價、大戶型房源偏多。
今年以來，市中心推出的高價位房源較多，使得二次改善需求的購房門檻上了一個臺階，總價甚至超過了千萬元。當(dāng)前，眾多品牌開發(fā)商，持續(xù)推出高端住宅，在市場熱度下，高端市場在一段時間內(nèi)或許還將會維持在高位，然而，這其中還是存在不理性的因素。
因此對于購房者而言，我認(rèn)為目前不適宜激進(jìn)入市，可以適當(dāng)?shù)胤啪�，根�?jù)自己的實際需求，選擇真正適合自己的房源，切忌盲目。