黃欣偉 合富輝煌上海公司策略總監(jiān)
陳晟 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長
□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯
今年傳統(tǒng)的“金九銀十“被稱為“金九鉆十”,其中,大盤的集中成交、二手房報價走高導(dǎo)致的需求分流都是新房市場火熱的推手,業(yè)內(nèi)人士稱,房企積極推盤及合理的定價都將讓這一波熱度持續(xù),然而也有人認(rèn)為持續(xù)的高成交或存在透支嫌疑,熱度在明年或有所下降。
中高端項目集中成交
10月,上海新建商品住宅成交面積達(dá)到151萬平方米,創(chuàng)2013年4月以來月成交量新高。
其中,月成交量排名第一位的是虹口區(qū)瑞虹新城怡庭,成交達(dá)254套,成交均價為69297元/平方米。據(jù)悉,該項目推出的主力戶型約為80-168平方米2-3房產(chǎn)品,項目售樓員表示:“購買的主力為區(qū)域內(nèi)的老客戶介紹的購房者!
此外,位于桃浦的智富中環(huán)尚城也成交了248套,排名第二,成交均價為45017元/平方米。該項目的不俗成交也帶動了普陀區(qū)的整體成交,成為了10月唯一一個擠入?yún)^(qū)域成交前十榜單的中心城區(qū)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為,10月多個項目的集中成交助力了市場的“火熱”,之所以有高成交除了項目本身的產(chǎn)品力過硬外,主要是由于區(qū)域長期沒有供應(yīng),積累了較多的需求,因此在項目入市后,便得到了集中釋放。例如上述桃浦板塊,從2014年至今就只有智富中環(huán)尚城這一新增項目。
從成交項目來看,中高端項目表現(xiàn)搶眼,成交排名前三的項目均為改善型產(chǎn)品,成交均價在4.5萬元/平方米以上。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部統(tǒng)計,10月成交均價在2.5-6萬元/平方米的新建商品住宅共成交了64萬平方米,較去年同期的39萬平方米,增加了64%。
部分二手房需求分流至新房
雖然10月新房市場成交驚艷,但是二手房市場出現(xiàn)回落,且有部分二手房分流至新房的現(xiàn)象。
據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計,10月二手住宅成交3.11萬套,環(huán)比下滑7.26%。其中,市中心區(qū)域二手房成交明顯萎縮,靜安、黃浦和徐匯環(huán)比分別減少19.9%、 17.1%和16.3%。
“市中心由于出售的部分房源質(zhì)量欠佳,不是樓層差就是戶型或朝向不理想,買家很難覓得中意的房子。另外,10月二手房賣家報價持續(xù)走高,超出買家預(yù)期,雙方因價格分歧陷入僵持!北R文曦指出,因此較多買家轉(zhuǎn)而選擇新房。
在徐匯區(qū)某中介門店外,一位張姓中介告訴筆者:“往年7、8月學(xué)區(qū)房是最火熱的,今年有所不同,9、10月來店里咨詢學(xué)區(qū)房的買家還是很多,而且附近學(xué)區(qū)房的報價也一直在上調(diào),個別房源10月報價較9月上調(diào)了5%左右!
相關(guān)監(jiān)測顯示,黃浦區(qū)、虹口區(qū)10月二手房成交均價較9月分別上漲了4.68%、2.4%,而全市10月二手房成交均價較9月下跌了3.3%。
上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟指出,即便出現(xiàn)分流,當(dāng)前房東的心態(tài)依然十分良好,并未因此出現(xiàn)降價求售的情況。
此外,部分外圍區(qū)域也有此類分流現(xiàn)象。盧文曦指出,例如松江新城,根據(jù)上海中原二手房門店反饋,由于部分小區(qū)房源報價虛高,算上稅費后折算的均價甚至與新房售價持平,導(dǎo)致買家轉(zhuǎn)而入手新房。
年末“搶收”仍將再現(xiàn)
數(shù)據(jù)顯示,今年以來(截至11月9日)上海新建商品住宅成交了1162萬平方米,同比上漲了59%。
然而,同策咨詢研究部高級分析師許之靜指出:“今年樓市發(fā)揮超出市場預(yù)期,高成交量會透支后續(xù)購買力,明年成交量低于今年的可能性比較大!
目前,從供應(yīng)方面來看,房企當(dāng)前推盤積極性仍然較高,上周入市面積高達(dá)43.61萬平方米,且剛需項目有回升態(tài)勢,上周供應(yīng)占比高達(dá)75%。
價格方面,以徐匯龍華板塊的某項目為例,其網(wǎng)上最低報價為96300元/平方米,最高報價將近21萬元/平方米,但10月份實際成交均價為75063元/平方米。而10月份該項目所處的龍華板塊成交均價為73996元/平方米,兩者之間并沒有太大的落差。
“目前,房企定價還是較為合理的。近期房企積極推盤,一方面是在為年底銷售排名而努力,另外也顯示出部分房企對未來市場走勢并不太樂觀,借助市場熱度抓緊搶收。”盧文曦稱。
某品牌房企人士就直言:“11、12月市場還將維持之前的熱度,成交量或趨穩(wěn),今年總體成交量將處于較高位,但是明年市場可能沒有今年好!
陸騎麟則認(rèn)為,二手房分流至新房市場這一現(xiàn)象有些“不正!保繓|的盲目樂觀或?qū)е沦彿空哐舆t入市節(jié)奏。
■業(yè)內(nèi)連線
年末市場趨穩(wěn) 甚至可能出現(xiàn)“翹尾”
今年市場自4月以來持續(xù)走高,10月成交量更創(chuàng)下新高,這么火的成交背后的確存在透支的嫌疑,但我認(rèn)為11月的市場并不會因此就驟降。相反,11月是房企沖刺期,為了在今年交出更漂亮的成績單,當(dāng)前是房企最后的機會。
此外,近期全面放開二孩政策也將對樓市帶來利好。降準(zhǔn)降息等政策對樓市而言,在一定程度上降低了購房成本,而放開二孩政策可以說是變向地刺激了購房需求。雖然從人口數(shù)量而言,可能需要較長時間才能體現(xiàn)出需求的增多,但是該政策釋放出利好的信息,開發(fā)商就更有底氣,在這些前提下,購房者對于市場的接受度也會提高。另外,購房者出于未來需求考慮,將更多地轉(zhuǎn)而選擇三房產(chǎn)品。
因此,年末市場我認(rèn)為還會趨穩(wěn),甚至有可能出現(xiàn)翹尾行情,而明年也不應(yīng)該太悲觀。
成交上漲難掩庫存結(jié)構(gòu)性“偏差”
隨著成交的持續(xù)上漲,當(dāng)前上海樓市去化周期下降較快,可以說并不存在庫存壓力,導(dǎo)致市場表現(xiàn)出供應(yīng)不足的“假象”。但是從庫存結(jié)構(gòu)上看,仍然存在一定的問題,即低總價、小戶型物業(yè)較少,高總價、大戶型房源偏多。
今年以來,市中心推出的高價位房源較多,使得二次改善需求的購房門檻上了一個臺階,總價甚至超過了千萬元。當(dāng)前,眾多品牌開發(fā)商,持續(xù)推出高端住宅,在市場熱度下,高端市場在一段時間內(nèi)或許還將會維持在高位,然而,這其中還是存在不理性的因素。
因此對于購房者而言,我認(rèn)為目前不適宜激進(jìn)入市,可以適當(dāng)?shù)胤啪,根?jù)自己的實際需求,選擇真正適合自己的房源,切忌盲目。