北京城市化進(jìn)程中，核心區(qū)土地供量匱乏，城市別墅產(chǎn)品漸漸成為稀缺。然而，去年底北京執(zhí)行“禁止保障房與純商住宅容積率高低配”的規(guī)定，無疑，更讓城市別墅的供應(yīng)雪上加霜。
供應(yīng)不斷減少，導(dǎo)致城市別墅存量也極為稀缺。截至今年10月，北京城市別墅的存量?jī)H370套，創(chuàng)下近五年來的新低。雖然漸趨稀缺，但城區(qū)范圍內(nèi)目前仍有四個(gè)相對(duì)成型的城市別墅群。
東壩城墅群 配套最齊全
東壩作為北京難得的具有統(tǒng)一規(guī)劃、成片區(qū)開發(fā)的板塊，目前已成為高端住宅聚集地。區(qū)域內(nèi)吸引了首開、保利、龍湖、恒大、首城等多家知名房企，打造各自的高端住宅系列產(chǎn)品。
目前，東壩的在建樓盤中，有兩個(gè)項(xiàng)目包括別墅類產(chǎn)品。其中，保利首開·天譽(yù)項(xiàng)目為純別墅社區(qū)，共116套別墅產(chǎn)品，包括雙拼、聯(lián)排、疊拼三種類型，主力戶型面積為聯(lián)排295-300平方米，疊拼160-365平方米，總價(jià)在1300萬元起，樣板間已于今年10月1日對(duì)外開放。項(xiàng)目建筑整體采用經(jīng)典法式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，整體園林景觀風(fēng)格源于法式古典宮廷及莊園景觀，項(xiàng)目耗資逾千萬打造了7000平方米的法式園林，長(zhǎng)達(dá)200米的對(duì)稱軸線景觀與巨大的對(duì)稱刺繡花壇都成為園林景觀中的亮點(diǎn)。
而與保利首開·天譽(yù)項(xiàng)目相鄰的首城瓏璽，是由首城置業(yè)打造的高端住宅產(chǎn)品，包括一部分獨(dú)棟別墅房源，預(yù)計(jì)售樓處11月底開放。
作為靠近五環(huán)的豪宅片區(qū)，東壩的城市配套功能比較完備。不但包括10萬平方米的大型購物中心，安貞醫(yī)院未來也會(huì)在東壩落地，還有八十中分校、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)分校等教育資源，可以說東壩在城市別墅片區(qū)中城市功能、配套功能是最全面的。而且，區(qū)域本身被規(guī)劃為高端國際商貿(mào)區(qū)和第四使館區(qū)，無論從政府支持力度還是產(chǎn)業(yè)布局現(xiàn)狀來看，東壩未來的發(fā)展有無限的想象空間�？梢灶A(yù)見，未來的東壩板塊將成為北京又一承載財(cái)富人群、釋放高品質(zhì)居住需求的高端居住區(qū)。
保利首開天譽(yù)
亦莊城墅群 環(huán)境最宜居
亦莊的別墅項(xiàng)目主要集中在河西區(qū)板塊，目前在售項(xiàng)目包括中信墅、紫禁壹號(hào)院、金茂逸墅等。其中，中信墅主打370平方米雙拼、266-284平方米聯(lián)排以及266-310平方米疊拼，售價(jià)為1200萬元/套-2200萬元/套之間；紫禁壹號(hào)院主打聯(lián)排與獨(dú)棟別墅，總價(jià)2500萬元/套起。
亦莊別墅群落最大的優(yōu)勢(shì)在于其宜居性。作為北京重點(diǎn)發(fā)展的三大新城之一，亦莊在早期規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)中，即參照國際大都市經(jīng)驗(yàn)對(duì)區(qū)域交通做出前瞻規(guī)劃，通過地鐵、城市主干道道路體系，提升區(qū)域內(nèi)便利度與宜居度。亦莊線北連北京兩大骨干地鐵5號(hào)、10號(hào)線，南與京津城際軌道銜接換乘，而除了亦莊線外，將來10號(hào)線也會(huì)延伸到亦莊，此外，規(guī)劃中還有兩條軌道交通也將會(huì)在亦莊區(qū)域交匯。除了軌道交通外，亦莊區(qū)域公路路網(wǎng)也非常發(fā)達(dá)，京津塘高速公路、五環(huán)路、四環(huán)路、機(jī)場(chǎng)高速路等多條高速公路、城市快速路和城市主干道能夠幫助快速出行，而“八縱八橫”交通路網(wǎng)的繼續(xù)建設(shè)，使亦莊將成為擁有聯(lián)結(jié)各重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域功能的交通樞紐。
除了發(fā)達(dá)的軌道路線以及公路路網(wǎng)之外，亦莊河西區(qū)核心就是建成后面積超過11平方公里，北京最大的濕地公園——南海子公園，對(duì)于毗鄰濕地公園的亦莊城市別墅群來說，公園賦予了項(xiàng)目與眾不同的獨(dú)特價(jià)值。
此外，亦莊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的先行也是區(qū)域宜居性的加分項(xiàng)。作為北京最大的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)世界500強(qiáng)高端企業(yè)匯聚，精英人群工作、生活在同一區(qū)域，避免了“睡城模式”中定時(shí)潮汐人群所帶來的道路擁堵。整體的宜居性也成為該區(qū)域別墅群形成的最大支撐。
紫禁壹號(hào)院
孫河城墅群 容積率最低
中央別墅區(qū)是北京最早的高端別墅群落。從1992年開始?xì)v經(jīng)20余年的發(fā)展，區(qū)域發(fā)展及配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，成為名副其實(shí)的CVD(中央別墅區(qū)。不僅被視為財(cái)富的聚集地帶，更成為層峰人士趨之若鶩的理想居住地。
孫河板塊位于中央別墅區(qū)的核心位置，天竺、后沙峪、香江三大板塊圍合，同時(shí)也是政府集中統(tǒng)一規(guī)劃、距離城市更近、周邊配套最齊全、目前僅存容積率最低的別墅組團(tuán)，是中央別墅區(qū)冉冉升起的新富人區(qū)。除了能夠全盤繼承中央別墅區(qū)的高端配套，享有距離城市更近的核心位置之外，其超低容積率的優(yōu)勢(shì)，也成為四個(gè)別墅群落唯一能夠大量打造獨(dú)棟產(chǎn)品的高端別墅群落。
孫河別墅區(qū)包括在售項(xiàng)目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子，以及剛剛?cè)胧械闹屑Z瑞府、首開瑯樾，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)的別墅產(chǎn)品以獨(dú)棟、類獨(dú)棟產(chǎn)品為主。其中龍湖雙瓏原著與泰禾北京院子容積率均為1.1，而中糧瑞府的別墅部分容積率更是做到0.68，成為北京最后一個(gè)超低密度的城市別墅生活群，這也成為其吸引財(cái)富頂尖人群的最大優(yōu)勢(shì)。
首開·瑯樾
昌平城墅群 性價(jià)比最高
從區(qū)位來講，昌平未來科技城、北七家等板塊距離市區(qū)并不算遠(yuǎn)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，又堪稱中關(guān)村-上地新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的后花園。從近年來昌平樓市表現(xiàn)看，昌平也已經(jīng)吸引越來越多的置業(yè)者關(guān)注。
10月23日，中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)兩地塊出讓。龍湖平安聯(lián)合體和泰禾集團(tuán)分別拿下一地塊。根據(jù)北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，龍湖聯(lián)合體摘得的07地塊樓面價(jià)折合2.75萬元/平方米。
對(duì)于新拿下地塊，拿地企業(yè)對(duì)外表示看好昌平未來潛力，才不惜重金出手拿地。在業(yè)內(nèi)分析人士看來，在城市住宅高端化背景下，一部分改善型需求有望向郊區(qū)低總價(jià)別墅外溢。就昌平而言，又有土地市場(chǎng)升溫，升值前景看好的預(yù)期，更容易對(duì)接改善型需求。
區(qū)域預(yù)期雖被看漲，場(chǎng)頻目前仍是高性價(jià)比城市別墅社區(qū)。目前，區(qū)域內(nèi)在售別墅項(xiàng)目項(xiàng)目以龍湖·滟瀾新宸、金科王府、凱德麓語、金域?yàn)憺碁橹鳌?/p>
記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目正借著這輪地?zé)峒铀偃セ?/p>
據(jù)金隅瀾灣項(xiàng)目人士介紹，該項(xiàng)目從10月中旬開始推出少量特價(jià)房源，基本可以保持一天成交一套�！艾F(xiàn)在昌平地塊高價(jià)成交，已經(jīng)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)的客戶出手正常價(jià)格的房源。”不過，金隅瀾灣并沒有漲價(jià)計(jì)劃，“趁著區(qū)域市場(chǎng)關(guān)注度提升，抓緊順銷。”
據(jù)了解，該項(xiàng)目臨近萬畝濱河森林公園，享有城市級(jí)的成熟配套，配有別墅產(chǎn)品中不多見的新風(fēng)系統(tǒng)，且已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)。千萬級(jí)的總價(jià)也只相當(dāng)于一套三四環(huán)位置的城市公寓。因此受到市場(chǎng)追捧。除部分特價(jià)房源外，金隅瀾灣整體成交均價(jià)已從去年的24800元/平方米穩(wěn)步上漲到如今接近28000元/平方米，“未來升值空間更值得期待。”金隅瀾灣營銷負(fù)責(zé)人表示。
此外，同處于昌平大板塊的別墅凱德麓語項(xiàng)目，也開始感受到土地市場(chǎng)對(duì)住宅銷售市場(chǎng)的帶動(dòng)，“上周五昌平地塊成交后，周末兩天來電來訪就明顯增加�！庇嘘P(guān)人士告訴記者。
本報(bào)記者 崔陸鵬 陳靜思
金隅瀾灣