截至11月9日,北京共出讓41宗樓面價超3萬的經(jīng)營性地塊,其中有13宗在豐臺;樓面價在5萬以上有13宗地塊,其中7宗出現(xiàn)在豐臺。
豐臺區(qū)也因頻頻出讓高價地,被業(yè)內(nèi)戲稱“瘋抬”。這7宗高價地將在明年轉(zhuǎn)化為高價樓盤出現(xiàn)在北京市場,那時,豐臺也將成為名正言順高端盤聚集地。
雖然高端項目靠價格吸引市場關注,但豐臺樓市并非只有豪宅。據(jù)克而瑞房價點評網(wǎng)北京機構(gòu)統(tǒng)計,前十月,豐臺區(qū)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的新房項目共49個,僅西宸原著、紫辰院等5個在售項目單價超過4萬元/平方米。
現(xiàn)階段,豐臺在售樓盤仍以剛需、改善類項目為主,這類房子才是大眾的置業(yè)目標。動輒售價高達10萬元/平方米的房子入市再多,對于普通購房人來說,不過是茶余飯后的談資。
房企為何鐘愛豐臺
北京豐臺區(qū)最近高價地頻出,其中,最吸引人注意的便是,已于上周一出讓的南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊。
當天,經(jīng)過80輪競價,該地塊最終被華潤-華僑城-招商聯(lián)合體以83.4億元并配建5.7萬平方米公租房的代價奪得,折合樓面價5.6萬元/平方米,總價位列北京歷史第三高。
據(jù)了解,參與現(xiàn)場競拍的5家競買人均為聯(lián)合體,分別是中糧-天恒-首創(chuàng)、龍湖-保利-首開、華潤-華僑城-招商、綠城-九龍倉-平安、中鐵建-中鐵置業(yè)。經(jīng)過53輪報價,中糧-天恒-首創(chuàng)聯(lián)合體的報價達到83.4億元的價格上限。進入公租房面積競拍階段,又經(jīng)過27輪競公租房面積,最終華潤-華僑城-招商聯(lián)合體以83.4億元并配建5.7萬平方米公租房的代價奪得該地塊。
這僅是豐臺地熱的一個縮影,據(jù)中原機構(gòu)首席分析師張大偉介紹:“今年,豐臺已成交了4宗地王,這4宗地王吸引26家企業(yè)參與,最后拿到地的僅有9家!
豐臺豪宅項目西宸原著相關負責人則表示,新晉地王的出現(xiàn)是四環(huán)以內(nèi)土地稀缺的體現(xiàn),不只一家開發(fā)商認可豐臺的價值,而是眾多開發(fā)商都較為認可,因此新地王是市場化的行為,也顯示了對城市發(fā)展的認可。
價格如此高,僧多粥又少,為何房企鐘愛豐臺土地呢?
對此,亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,豐臺區(qū)發(fā)展的落后使得該區(qū)域住宅供需長期處于城六區(qū)的末尾,甚至不敵部分近郊區(qū)域。但是隨著北京城區(qū)住宅用地的不斷減少,住宅市場的不斷外擴,豐臺區(qū)五環(huán)內(nèi)大量可供開發(fā)的地域成為土地市場當中最后一批“熱土”。
據(jù)一位不愿透露的姓名的開發(fā)商介紹,北京以環(huán)形放射狀布局,土地供應政策一直也是先出售遠的地塊,再出售近的地塊。位置太遠的地塊,品質(zhì)較差的土地,開發(fā)商也沒有太多興趣。當大興南六環(huán)外天宮院的房屋銷售價格已經(jīng)到了3萬多,豐臺南四環(huán)的土地自然成為房企們爭相搶奪的目標。
高端項目借機加速去化
借著“高價地”東風,豐臺高端項目加速去化。
以位于豐臺西四環(huán)畔的紫辰院為例,截至目前,紫辰院認購額高達21億元。據(jù)了解,紫辰院在2015年上半年的4個單月及1-6月連續(xù)實現(xiàn)北京豪宅銷冠。
近期,隨著紫辰院首創(chuàng)“全生命周期、全社交模式、全功能體系”的三全居住模式,使其產(chǎn)品力得到提升,目前售價7萬/平方米。據(jù)該項目銷售負責人,未來樓王售價預計會達到10萬,紫辰院把升值空間留給前期業(yè)主,不僅獲得了客戶的認可,其去化較為理想也讓其他開發(fā)商看到了豐臺京西板塊的價值潛力。
另一高端項目西宸原著平層產(chǎn)品——西宸原著·玉府在蓄客1個月后,于10月24日首期開盤,又創(chuàng)造了10億元的銷售業(yè)績。
“樊家村地王產(chǎn)生后,對西宸原著的銷售來說看到直接的促進,客戶更加認可西三環(huán)的區(qū)域和產(chǎn)品價值!鄙鲜鲐撠熑吮硎荆2014年2月龍湖拿到豐臺西局地塊時,大家也覺得這個塊地很貴,但是今年開盤,別墅和平層產(chǎn)品都受到了市場認可,也讓很多開發(fā)商認定了豐臺板塊。
在售項目
仍以改善為主
雖然高端項目在今年的豐臺市場大展拳腳,但實際成交最多的仍是領秀·翡翠山、公園懿府這類總價在500萬至800萬元之間的改善型項目。
據(jù)克而瑞房價點評網(wǎng)北京機構(gòu)統(tǒng)計,前十月,豐臺區(qū)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的新房項目共49個,僅西宸原著、紫辰院等5個在售項目單價超過4萬元/平方米。以槐房西路新開盤的天恒金融街·公園懿府為例,開盤當天銷售額10億元,去化率超8成。據(jù)悉,項目將在近日加推88平方米兩居,115、129和132平方米三居,均價4-4.2萬元/平方米,總價約為450萬-500萬/套左右。
相較于豐臺其他區(qū)域的零散供應,王佐—青龍湖區(qū)域在今年多個項目集中放量,成為豐臺銷售的熱門區(qū)域。以位于西山青龍湖板塊之內(nèi)的標桿項目燕西華府別墅為例,10月,以27套,1.9億勇奪北京10月別墅銷冠。從價格上看,總價僅600萬起,在動輒千萬的西山別墅區(qū)堪稱絕無僅有。在豐臺土地市場屢創(chuàng)新高的背景之下,別墅售價3萬元/平方米左右,在北京市場也極其少見。
“左手是稀缺的自然資源,右手是稀缺的教育資源,在占有這兩大置業(yè)者最關心的資源的同時,價格與同一地區(qū)、同一產(chǎn)品形態(tài)的項目相比,還具有絕對的競爭力,這樣的項目頻頻熱銷自然是順理成章!毖辔魅A府負責人李延杰表示。
該區(qū)域另一改善類項目領秀·翡翠山截止10月底,已累計去化超10億元。據(jù)該項目相關負責人焦廣艷介紹,未來還將推出160、185及225平方米的三、四居房源,預計價格在3萬元/平方米。
樓市進入
“高端化”倒計時
目前,區(qū)域樓市仍將穩(wěn)定,但未來在售改善類項目將越來越少,高端項目“井噴式”入市,豐臺必將成為新的高端項目聚集地。
據(jù)克而瑞房價點評網(wǎng)北京機構(gòu)統(tǒng)計,前十月有網(wǎng)簽記錄的49個項目中,僅西宸原著、翡翠山等7個項目有新增供應。而這成交的49項目中,成交量低于22套的尾盤項目就有33個。
據(jù)張大偉預計,今年豐臺樓市主要成交在公園懿府、釣云臺、紫辰院、西華府、燕西華府、領秀。翡翠山。目前,這六個項目看存量已經(jīng)不多,特別是最近在地王影響下,去化速度明顯加速,也就是說在2016年這一批10萬+地王入市的時候,豐臺實際可售的中低價商品房已經(jīng)基本去化完畢,豐臺將迎接頂豪集中釋放期。
本報記者 崔陸鵬 陳靜思
前10月豐臺區(qū)主要在售項目
項目名稱
中國鐵建·北京山語城
領秀·翡翠山
燕西華府
京投銀泰萬科西華府
紫辰院
龍湖西宸原著
成交套數(shù)
142
129
143
493
114
34
成交均價(元/平方米)
22976
26722
28255
42113
62835
92589
數(shù)據(jù)來源:克而瑞房價點評網(wǎng)北京機構(gòu)