全國商品房銷售額增速(%)

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前部分城市去化需求強烈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來政策環(huán)境有望繼續(xù)保持寬松，首套房首付比例或進一步下降，公積金貸款政策也可能繼續(xù)放松。不過，由于三四線城市庫存較高、需求疲弱，短期看相關(guān)城市的房地產(chǎn)市場仍可能延續(xù)“寒冬”態(tài)勢。

　　地方發(fā)力去庫存

　　山西省政府11月19日公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》。該意見由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)手對山西房地產(chǎn)政策進行重大調(diào)整，提出取消商品房購房限制。具體包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價格申報制度；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制等。

　　值得注意的是，自高層提出房地產(chǎn)去庫存以來，山西省是首個下發(fā)文件取消房地產(chǎn)限購的省份。在地方債務(wù)大增、經(jīng)濟增速放緩、財政吃緊的背景下，部分三四線城市迫不及待地救市自有苦衷。

　　2014年山西的經(jīng)濟增速為4.9%，而目標(biāo)為9%左右。自去年9月以來，山西省的工業(yè)增加值已連續(xù)10個月下降，且降幅不斷擴大。近日國家統(tǒng)計局公布的31個省份上半年的GDP數(shù)據(jù)顯示，山西今年GDP增速目標(biāo)值是6%，可上半年僅完成了2.7%，增速在全國位列末席，比遼寧省僅高出0.1個百分點。

　　實際上，2014年以來樓市成交走淡，一些區(qū)域面臨較大的去庫存壓力。在此背景下，一些省份選擇了取消限購，以加快去庫存的速度。2015年1月，四川省宣布取消限購限價，90平方米以下住房所占比重限制同時取消。5月，甘肅省出臺25條促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體措施，其中取消多項房地產(chǎn)開發(fā)和消費限制政策，包括取消商品房開發(fā)項目套型和面積限制、取消居民購買新房限定購買套數(shù)和取消異地購房限制。6月，安徽省明確提出停止住房限購政策，居民購買住房無需提供購房所在地納稅或社保繳納證明，同時鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)增加個人住房貸款額度。

　　梳理這些取消限購區(qū)域的房地產(chǎn)市場特點不難發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域多具備以下特征：樓市成交低迷，市場下行；地方政府對土地財政依賴程度越來越高；開發(fā)商資金來源明顯趨緊；購房者觀望情緒濃厚；高庫存倒逼地方政府政策松綁。

　　瑞銀證券數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)控的一二三線城市最新房地產(chǎn)庫存去化月數(shù)分別為7.9個月、13.7個月和23.4個月，一二三線城市庫存水平近5年均值分別為9.2個月、13.3個月和20.2個月；2010年6月時一二三線城市庫存去化月數(shù)分別為9.1個月、8.8個月和9.2個月。瑞銀證券房地產(chǎn)分析師丁曉指出，三線城市庫存水平很高，確實需要政策支持去庫存，但預(yù)計需要較長時間。

　　政策環(huán)境或趨向?qū)捤?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市分化比較明顯，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強這些城市對周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，購房落戶政策或在更多城市得到推廣實施。不過，需要注意的是，如果沒有好的就業(yè)機會、良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有三四線城市的戶籍，對普通農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局尤為關(guān)鍵。

　　丁曉指出，雖然短期看三線城市高庫存有可能伴隨未來政策的支持而逐步走低，但此類城市整體面臨人口長期增長乏力的隱憂，住宅銷售因為政策持續(xù)寬松而大幅增長的概率較小。

　　中信證券認(rèn)為，刺激銷售是化解庫存的根本之道。目前部分熱點城市的市場尚處熱銷狀態(tài)，但遲遲不能形成普遍房價上漲預(yù)期。一些城市樓市熱銷更多是政策驅(qū)動，而沒有出現(xiàn)恐慌性購房。政府繼續(xù)出臺政策刺激銷售，才能保證平穩(wěn)去化。

　　廣發(fā)證券和民生證券對后續(xù)政策寬松空間比較樂觀。廣發(fā)證券認(rèn)為，近期整個地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境進一步向?qū)捤蓱B(tài)勢發(fā)展。政府對于房地產(chǎn)市場的表態(tài)重點圍繞著去庫存，地產(chǎn)投資對于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定器的作用依然重要，預(yù)計未來行業(yè)政策環(huán)境繼續(xù)寬松，首套房首付比例有望繼續(xù)下降、公積金貸款政策進一步放松，保障房貨幣化、交易環(huán)節(jié)的稅收寬松等利好政策或有所推進。

　　民生證券指出，其所監(jiān)測的重點城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)震蕩，但整體向好。全國范圍看數(shù)據(jù)持續(xù)疲軟，不論是房企拿地、新開工還是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)改善有限。從政策方面看，高層定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，政策寬松大概率持續(xù)。長期看，戶籍制度改革有望進一步推動農(nóng)民進城購房熱情，對庫存較大的三四線城市去化可能起到一定作用。短期而言，三個方面的政策放松值得關(guān)注：商貸首套首付比例還有下調(diào)空間；公積金使用率提升；減免稅費及購房補貼等行政措施。

　　多舉措拉動住房消費

　　有專家指出，多數(shù)二三四線城市供應(yīng)過剩，短期內(nèi)相關(guān)城市房地產(chǎn)市場或延續(xù)降溫態(tài)勢。未來政府部門或更加推崇市場的作用，并配以房產(chǎn)稅、信貸等手段，建立長效調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　華泰證券指出，房貸利潤太低銀行不愿意貸，公積金繳存太少存在空缺風(fēng)險，在利率下行的背景下需要通過杠桿來解決上述問題。11月20日，國務(wù)院法制辦公室發(fā)布了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》，本次修訂稿中提到的允許公積金做資產(chǎn)證券化，允許公積金購買高等級債券。考慮到公積金貸款期限較長，所以資產(chǎn)證券化的期限也較長、且利率較低，若一方面資產(chǎn)證券化、一方面購買債券，則同時賺取了相當(dāng)于流動性收益和利差收益，這將成為依靠金融創(chuàng)新解決房地產(chǎn)問題的嘗試。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對公積金管理條例的修改有利于進一步發(fā)揮公積金作用。目前，公積金的投資效率非常低，新規(guī)范的確有利于公積金保值升值。從這一點看，此次修訂非常有必要。但從目前公積金在房地產(chǎn)中的作用看，最大的問題是公積金的貸款上限問題，這仍有待完善解決。

　　中信建投指出，我國住房公積金目前的主要問題在于沉淀資金龐大。截至2015年7月底，全國住房公積金繳存余額3.97萬億元，貸款余額2.88萬億元，但投資渠道狹窄且投資收益較低，導(dǎo)致部分城市運營收入已經(jīng)無法跟上運營支出。部分省市已經(jīng)面臨無法為繳存者發(fā)放住房公積金貸款的問題(7個省市個貸率超過80%)，因此拓寬投資渠道、提高貸款流動性是必要之舉。同時個人住房公積金貸款具有收益穩(wěn)、風(fēng)險小、信用好、小額分散的特點，是理想化的證券化資產(chǎn)類型，未來證券化的操作性較強。

　　去年9月，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》中就已經(jīng)提出有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)有武漢、鹽城、湖州、常州等地推進證券化試點業(yè)務(wù)，其中武漢、常州已成功試點發(fā)行。中信建投認(rèn)為，從可操作性來講，公積金貸款證券化不存在技術(shù)性問題，出于解決貸款緊張的問題，各地住房公積金管理中心將順應(yīng)國家政策，陸續(xù)展開“類資產(chǎn)證券化”或“資產(chǎn)證券化”的運作，給住房公積金注入流動性。