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    北京豐臺成"瘋抬" 單價十萬樓盤明年達50個以上

    北京豐臺成"瘋抬" 單價十萬樓盤明年達50個以上

    2015-10-22 07:55:00

    來源:北京青年報

      截至10月21日,計劃將在年內(nèi)推出的22宗土地 (數(shù)據(jù)來源:北京市土地整理儲備中心)

      樊家村!這個北京南三環(huán)到南四環(huán)之間的地名,將在未來一段時間內(nèi)在房地產(chǎn)市場被廣泛提及,但我們相信,過不了多久,它仍將成為一個過客的名稱。

      10月20日,葛洲壩經(jīng)過104輪競拍,以49.5億摘豐臺樊家村宅地,需要配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房。溢價率高達50%。據(jù)初步測算,樓面價或高達7.5萬元/平方米,未來售價篤定破十萬。

      結(jié)果一出,活躍的微信朋友圈各大周邊樓盤歡呼雀躍,“樊家村都破十萬了,趕緊來XX項目壓壓驚,位置更佳,品牌更棒,每平方米僅需9萬元”、“謝謝葛洲壩,豐臺高價盤的救世主”等等看似戲謔卻發(fā)自肺腑的興奮之聲不絕于耳。

      土地市場在瘋狂的同時,新開樓盤的價格卻低于業(yè)內(nèi)人士的心理預(yù)期,南四環(huán)樓盤天恒公園懿府上周開盤,單價4萬~4.2萬/平方米引發(fā)搶購,此前該樓盤被普遍預(yù)估均價在5萬元以上;而融創(chuàng)的使館一號院亦在短時間內(nèi)熱銷10億,價格都低于預(yù)期……

      業(yè)內(nèi)人士分析,未來一個月內(nèi),將有700億以上土地額成交,有多少地王接踵而來我們雖不能臆測,但起碼可以預(yù)測,樊家村豐臺地王“桂冠”很快將會花落別家。

      瘋狂的樊家村

      豐臺成了“瘋抬”。在樊家村之前,每一次新地的拍出都被喊“瘋了”,但直到今天,人們對此已然見怪不怪,不瘋已經(jīng)不能稱之為“瘋臺”了。

      樊家村瘋了,不僅僅是因為它創(chuàng)造了豐臺新地王,更重要的是一個只有國企背景,而沒有實際操盤經(jīng)驗的企業(yè)如何在群雄環(huán)伺的豐臺占領(lǐng)第一高地。且看豐臺板塊如今的高端房報價:龍湖西宸原著最高超過20萬元/平方米,不久前公布平層產(chǎn)品玉府售價將達到15萬元/平方米;緊挨著樊家村6號地的懋源·釣云臺,昨天剛剛公示預(yù)售證,4棟樓均價都在10萬元/平方米以上,最高的一棟樓均價超過13萬元/平方米,而葛洲壩一向是以“出資傍名牌”的形象出現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)界,中化方興、龍湖、融創(chuàng)等知名企業(yè)在北京的樓盤,幕后多有葛洲壩的身影。此次從幕后轉(zhuǎn)向前臺釋放出的信號,足以讓業(yè)內(nèi)人士分析一陣的。

      2015年1月5日,成交的兩宗地塊位于豐臺玉泉營區(qū)域,經(jīng)過多輪競拍后,其被史上最巨型聯(lián)合體—招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體摘得,平均樓面價高達3.73萬元/平方米和4.97萬元/平方米。就在新年第一拍余熱未消之時,1月7日下午,豐臺花鄉(xiāng)白盆窯地塊在經(jīng)過53輪舉牌后,被華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元捧走,成為北京新晉總價地王。白盆窯地塊樓面價約為3.4萬元/平方米,而該區(qū)域的二手房價格不過每平方米4萬元左右。對此,業(yè)內(nèi)普遍認為,樓面價接近或者超過在售房價已經(jīng)成為土地市場的新常態(tài)。

      接連的土地成交熱潮讓豐臺區(qū)儼然成了樓市熱點,受到各大房企的追捧。公開數(shù)據(jù)顯示,豐臺2014年土地總成交額為281.8億元,位列全市第二。而在2014年成交的土地中,豐臺也不乏高價地的身影,比如2014年初的西局地王樓面價早已突破6萬元/平方米;2013年成交的夏家胡同地王也地處豐臺區(qū),其樓面價達到4.5萬元/平方米,該地區(qū)的二手房售價不到4萬元/平方米。

      當(dāng)時,對于豐臺區(qū)域?qū)覍页霈F(xiàn)高價地現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士認為,在很長一段時間內(nèi),豐臺都處于市場邊緣,其低調(diào)的表現(xiàn)導(dǎo)致區(qū)域土地價值長期被低估,因此受到各路房企的爭奪。受土地拍賣價格的影響,豐臺區(qū)域住宅價格有望突破8萬元/平方米。但當(dāng)時誰都不敢想象,短短九個月時間,隨著樊家村地塊的加入,豐臺均價十萬以上的樓盤已經(jīng)接踵而來。

      對于豐臺土地緣何如此密集地推出,亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,開發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過今年的快速去庫存后,庫存已大幅消減,年末補充土地儲備的意愿大增,國土部門因此集中推地,一方面滿足房企購地需求;另一方面也通過分流購地需求來化解過于激烈的競地局面,從而達到平抑地價的目的。

      2016年 北京豪宅主戰(zhàn)場

      在北京,單價每平方米超過10萬元的樓盤被稱之為頂豪,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計,2016年未來頂豪項目有望突破50個。

      據(jù)張大偉介紹,截至三季度,北京土地市場成交25宗商品房住宅用地,雖然從25宗土地總面積看合計高達427萬平米,但因為多種配建,實際商品房住宅用地合計只有104萬平米,按照商品房平均單套120平米計算,未來能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有8600套!

      土地市場競爭激烈,地價超過房價成為新常態(tài)!在北京2013年開始出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象,而從2015年6月大興等南城系列地王開始出現(xiàn)了地價遠超房價的現(xiàn)象。這證明了房企對一線城市土地的爭搶。

      北京商品房住宅的市場已經(jīng)進入高端化,與香港類似,目前在售物業(yè)中低端占比非常少,北京從2015年開始,也非常明顯地以為自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場,導(dǎo)致未來高端化將成為趨勢,當(dāng)然,這種高端化的價格,與過去的住宅產(chǎn)品并不一致。

      2015年最后2個月,雖然土地價格對房價影響已經(jīng)趨弱,但依然會釋放促漲影響,房價有可能出現(xiàn)明顯上漲,在2013年開始,北京的土地出讓出現(xiàn)明顯的商品房住宅建設(shè)的現(xiàn)象,各地出現(xiàn)了很多地王,這種情況下,未來新上市的商品房定價自然會出現(xiàn)高端化趨勢,而很多過去認為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項目,將明顯影響市場定價。

      據(jù)一位豪宅開發(fā)商介紹,目前在售的豪宅中,1000萬至2000萬之間是有市場需求的,也是豪宅中賣的最好的。而一個億起的雖然難賣,但由于這種房源本來就稀少,因此找到對位的人群是有辦法的。最難賣的就是4000萬-5000萬之間的頂豪,存在的位置很尷尬,是豪宅中最滯銷的。明年十萬以上樓盤紛紛入市,不出意外,會有大量的豪宅滯銷,甚至爛尾。

      豪宅未來賣給誰?新盤定價低開低走

      土地市場的瘋狂似乎并沒有改變在售樓盤快跑的決心。一些新開樓盤的定價策略印證了這一點。

      眾所周知,項目開盤定價頗顯技術(shù)含量,尤其是一期開盤價格,甚至對產(chǎn)品未來銷售情況及價格走勢都將產(chǎn)生較大影響。從企業(yè)的角度講,價格太高必然會流失客戶,價格太低利潤率會大打折扣;從意向客戶層面來講,價格高低直接影響著置業(yè)選擇。

      上周,國企天恒置業(yè)旗下南四環(huán)項目公園懿府開盤,單價4萬至4.2萬/平方米的定價引發(fā)搶購,要知道一年前,天恒金融街聯(lián)合體拿下該地塊的成本折合樓面價約2.47萬元/平方米,這個價格基本是貼著成本在賣。

      該項目負責(zé)人告訴北青報記者,就公園懿府目前所處的新宮區(qū)域而言,10月底和11月還將拍出兩宗住宅用地,業(yè)內(nèi)預(yù)計上述兩宗地塊樓面價將達4萬元/平方米,再加之第五座萬達廣場入駐槐房等區(qū)位優(yōu)勢,可想見該區(qū)域未來房價具備較大增值空間。此外,該項目在進行市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn),如果現(xiàn)階段總價定在500萬以上,項目將損失約50%的客戶。

      在樊家村改寫豐臺地王價格的同時,一種聲音再一次響起:這么多的單價10萬元樓盤,賣給誰?

      有專家曾撰文指出,一個城市的房地產(chǎn)堅挺,在于其人口凈流入多少以及產(chǎn)業(yè)強大支撐。但如此之瘋的北京土地市場,還是不免讓人對未來產(chǎn)生懷疑。

      第一,北京市正在采取近10年來最嚴(yán)格的常住人口控制措施。北京常住人口增量已從2011年的56.7萬人降至2014年的36.8萬人,增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%。2015年更是全面收緊,村官和留京大學(xué)生指標(biāo)都大為壓縮。而人口增量是影響樓市的重要因素。

      第二,一批實力階層已經(jīng)或正在撤出北京樓市。由于氣候、經(jīng)濟狀況、投資環(huán)境等原因,很多實力階層開始進行海外資產(chǎn)配置,美國、加拿大、澳洲、歐洲,甚至毛里求斯、塞舌爾之類的國家,都成為中產(chǎn)以上人群的投資置業(yè)去處。過去10年,支撐北京樓市的,是源源不斷的新晉投資者,或者是賣舊買新。但現(xiàn)在,新的增長動力已大大減弱。

      第三,6月以來的股災(zāi)消滅了一批豪宅潛在買家。今年5月份之前的豪宅賣的都不錯,很大一部分買家來自于減持股票的人,但好景不長,大多數(shù)股民遭受重大打擊,很多交了認購金的買家難以交首付,又不能退款,只能自認倒霉。

      第四,豪宅供應(yīng)即將形成堰塞湖。早在去年年底,就有機構(gòu)稱,2015年后將有38個項目,房價出現(xiàn)20萬+。而今年,又誕生了一批高價地塊。而它們大多數(shù)都不得不以豪宅示人。金融、互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域持續(xù)成長了一些極高收入人群,但他們的增幅,與豪宅供應(yīng)量的現(xiàn)實和潛在增幅相比,完全不在一個量級。

      據(jù)專業(yè)機構(gòu)估計,今年以來,北京豪宅數(shù)量的增幅,是對應(yīng)富裕人群增量的5倍以上。2015年至今,部分豪宅的銷售量增長不少,但與整體供應(yīng)量相比,更多的豪宅項目賣得不好。2016年二季度以后,一座豪宅堰塞湖將在北京樓市逐漸成形。

      文/本報記者 張艦

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