截至10月21日，計劃將在年內(nèi)推出的22宗土地 (數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心)
樊家村！這個北京南三環(huán)到南四環(huán)之間的地名，將在未來一段時間內(nèi)在房地產(chǎn)市場被廣泛提及，但我們相信，過不了多久，它仍將成為一個過客的名稱。
10月20日，葛洲壩經(jīng)過104輪競拍，以49.5億摘豐臺樊家村宅地，需要配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房。溢價率高達50%。據(jù)初步測算，樓面價或高達7.5萬元/平方米，未來售價篤定破十萬。
結(jié)果一出，活躍的微信朋友圈各大周邊樓盤歡呼雀躍，“樊家村都破十萬了，趕緊來XX項目壓壓驚，位置更佳，品牌更棒，每平方米僅需9萬元”、“謝謝葛洲壩，豐臺高價盤的救世主”等等看似戲謔卻發(fā)自肺腑的興奮之聲不絕于耳。
土地市場在瘋狂的同時，新開樓盤的價格卻低于業(yè)內(nèi)人士的心理預(yù)期，南四環(huán)樓盤天恒公園懿府上周開盤，單價4萬～4.2萬/平方米引發(fā)搶購，此前該樓盤被普遍預(yù)估均價在5萬元以上；而融創(chuàng)的使館一號院亦在短時間內(nèi)熱銷10億，價格都低于預(yù)期……
業(yè)內(nèi)人士分析，未來一個月內(nèi)，將有700億以上土地額成交，有多少地王接踵而來我們雖不能臆測，但起碼可以預(yù)測，樊家村豐臺地王“桂冠”很快將會花落別家。
瘋狂的樊家村
豐臺成了“瘋抬”。在樊家村之前，每一次新地的拍出都被喊“瘋了”，但直到今天，人們對此已然見怪不怪，不瘋已經(jīng)不能稱之為“瘋臺”了。
樊家村瘋了，不僅僅是因為它創(chuàng)造了豐臺新地王，更重要的是一個只有國企背景，而沒有實際操盤經(jīng)驗的企業(yè)如何在群雄環(huán)伺的豐臺占領(lǐng)第一高地。且看豐臺板塊如今的高端房報價：龍湖西宸原著最高超過20萬元/平方米，不久前公布平層產(chǎn)品玉府售價將達到15萬元/平方米；緊挨著樊家村6號地的懋源·釣云臺，昨天剛剛公示預(yù)售證，4棟樓均價都在10萬元/平方米以上，最高的一棟樓均價超過13萬元/平方米，而葛洲壩一向是以“出資傍名牌”的形象出現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)界，中化方興、龍湖、融創(chuàng)等知名企業(yè)在北京的樓盤，幕后多有葛洲壩的身影。此次從幕后轉(zhuǎn)向前臺釋放出的信號，足以讓業(yè)內(nèi)人士分析一陣的。
2015年1月5日，成交的兩宗地塊位于豐臺玉泉營區(qū)域，經(jīng)過多輪競拍后，其被史上最巨型聯(lián)合體—招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體摘得，平均樓面價高達3.73萬元/平方米和4.97萬元/平方米。就在新年第一拍余熱未消之時，1月7日下午，豐臺花鄉(xiāng)白盆窯地塊在經(jīng)過53輪舉牌后，被華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元捧走，成為北京新晉總價地王。白盆窯地塊樓面價約為3.4萬元/平方米，而該區(qū)域的二手房價格不過每平方米4萬元左右。對此，業(yè)內(nèi)普遍認為，樓面價接近或者超過在售房價已經(jīng)成為土地市場的新常態(tài)。
接連的土地成交熱潮讓豐臺區(qū)儼然成了樓市熱點，受到各大房企的追捧。公開數(shù)據(jù)顯示，豐臺2014年土地總成交額為281.8億元，位列全市第二。而在2014年成交的土地中，豐臺也不乏高價地的身影，比如2014年初的西局地王樓面價早已突破6萬元/平方米；2013年成交的夏家胡同地王也地處豐臺區(qū)，其樓面價達到4.5萬元/平方米，該地區(qū)的二手房售價不到4萬元/平方米。
當(dāng)時，對于豐臺區(qū)域?qū)覍页霈F(xiàn)高價地現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認為，在很長一段時間內(nèi)，豐臺都處于市場邊緣，其低調(diào)的表現(xiàn)導(dǎo)致區(qū)域土地價值長期被低估，因此受到各路房企的爭奪。受土地拍賣價格的影響，豐臺區(qū)域住宅價格有望突破8萬元/平方米。但當(dāng)時誰都不敢想象，短短九個月時間，隨著樊家村地塊的加入，豐臺均價十萬以上的樓盤已經(jīng)接踵而來。
對于豐臺土地緣何如此密集地推出，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，開發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過今年的快速去庫存后，庫存已大幅消減，年末補充土地儲備的意愿大增，國土部門因此集中推地，一方面滿足房企購地需求；另一方面也通過分流購地需求來化解過于激烈的競地局面，從而達到平抑地價的目的。
2016年 北京豪宅主戰(zhàn)場
在北京，單價每平方米超過10萬元的樓盤被稱之為頂豪，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，2016年未來頂豪項目有望突破50個。
據(jù)張大偉介紹，截至三季度，北京土地市場成交25宗商品房住宅用地，雖然從25宗土地總面積看合計高達427萬平米，但因為多種配建，實際商品房住宅用地合計只有104萬平米，按照商品房平均單套120平米計算，未來能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有8600套！
土地市場競爭激烈，地價超過房價成為新常態(tài)！在北京2013年開始出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，而從2015年6月大興等南城系列地王開始出現(xiàn)了地價遠超房價的現(xiàn)象。這證明了房企對一線城市土地的爭搶。
北京商品房住宅的市場已經(jīng)進入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯地以為自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場，導(dǎo)致未來高端化將成為趨勢，當(dāng)然，這種高端化的價格，與過去的住宅產(chǎn)品并不一致。
2015年最后2個月，雖然土地價格對房價影響已經(jīng)趨弱，但依然會釋放促漲影響，房價有可能出現(xiàn)明顯上漲，在2013年開始，北京的土地出讓出現(xiàn)明顯的商品房住宅建設(shè)的現(xiàn)象，各地出現(xiàn)了很多地王，這種情況下，未來新上市的商品房定價自然會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。
據(jù)一位豪宅開發(fā)商介紹，目前在售的豪宅中，1000萬至2000萬之間是有市場需求的，也是豪宅中賣的最好的。而一個億起的雖然難賣，但由于這種房源本來就稀少，因此找到對位的人群是有辦法的。最難賣的就是4000萬-5000萬之間的頂豪，存在的位置很尷尬，是豪宅中最滯銷的。明年十萬以上樓盤紛紛入市，不出意外，會有大量的豪宅滯銷，甚至爛尾。
豪宅未來賣給誰？新盤定價低開低走
土地市場的瘋狂似乎并沒有改變在售樓盤快跑的決心。一些新開樓盤的定價策略印證了這一點。
眾所周知，項目開盤定價頗顯技術(shù)含量，尤其是一期開盤價格，甚至對產(chǎn)品未來銷售情況及價格走勢都將產(chǎn)生較大影響。從企業(yè)的角度講，價格太高必然會流失客戶，價格太低利潤率會大打折扣；從意向客戶層面來講，價格高低直接影響著置業(yè)選擇。
上周，國企天恒置業(yè)旗下南四環(huán)項目公園懿府開盤，單價4萬至4.2萬/平方米的定價引發(fā)搶購，要知道一年前，天恒金融街聯(lián)合體拿下該地塊的成本折合樓面價約2.47萬元/平方米，這個價格基本是貼著成本在賣。
該項目負責(zé)人告訴北青報記者，就公園懿府目前所處的新宮區(qū)域而言，10月底和11月還將拍出兩宗住宅用地，業(yè)內(nèi)預(yù)計上述兩宗地塊樓面價將達4萬元/平方米，再加之第五座萬達廣場入駐槐房等區(qū)位優(yōu)勢，可想見該區(qū)域未來房價具備較大增值空間。此外，該項目在進行市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，如果現(xiàn)階段總價定在500萬以上，項目將損失約50%的客戶。
在樊家村改寫豐臺地王價格的同時，一種聲音再一次響起：這么多的單價10萬元樓盤，賣給誰？
有專家曾撰文指出，一個城市的房地產(chǎn)堅挺，在于其人口凈流入多少以及產(chǎn)業(yè)強大支撐。但如此之瘋的北京土地市場，還是不免讓人對未來產(chǎn)生懷疑。
第一，北京市正在采取近10年來最嚴(yán)格的常住人口控制措施。北京常住人口增量已從2011年的56.7萬人降至2014年的36.8萬人，增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%。2015年更是全面收緊，村官和留京大學(xué)生指標(biāo)都大為壓縮。而人口增量是影響樓市的重要因素。
第二，一批實力階層已經(jīng)或正在撤出北京樓市。由于氣候、經(jīng)濟狀況、投資環(huán)境等原因，很多實力階層開始進行海外資產(chǎn)配置，美國、加拿大、澳洲、歐洲，甚至毛里求斯、塞舌爾之類的國家，都成為中產(chǎn)以上人群的投資置業(yè)去處。過去10年，支撐北京樓市的，是源源不斷的新晉投資者，或者是賣舊買新。但現(xiàn)在，新的增長動力已大大減弱。
第三，6月以來的股災(zāi)消滅了一批豪宅潛在買家。今年5月份之前的豪宅賣的都不錯，很大一部分買家來自于減持股票的人，但好景不長，大多數(shù)股民遭受重大打擊，很多交了認購金的買家難以交首付，又不能退款，只能自認倒霉。
第四，豪宅供應(yīng)即將形成堰塞湖。早在去年年底，就有機構(gòu)稱，2015年后將有38個項目，房價出現(xiàn)20萬+。而今年，又誕生了一批高價地塊。而它們大多數(shù)都不得不以豪宅示人。金融、互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域持續(xù)成長了一些極高收入人群，但他們的增幅，與豪宅供應(yīng)量的現(xiàn)實和潛在增幅相比，完全不在一個量級。
據(jù)專業(yè)機構(gòu)估計，今年以來，北京豪宅數(shù)量的增幅，是對應(yīng)富裕人群增量的5倍以上。2015年至今，部分豪宅的銷售量增長不少，但與整體供應(yīng)量相比，更多的豪宅項目賣得不好。2016年二季度以后，一座豪宅堰塞湖將在北京樓市逐漸成形。
文/本報記者 張艦