2015年通州商住公寓月度成交表
2015年通州區(qū)住宅月度成交量變化表 (不含保障自住及商住)
相比以豪宅區(qū)姿態(tài)沖出重圍的豐臺區(qū),上半年樓市的絕對“主角”——通州,近來的日子并不好過。純商品住宅陷入零供應(yīng),商住類項目因入市節(jié)奏放緩成交量同樣下滑嚴(yán)重,未來一個月集中出讓的26宗土地中也未見通州的身影。通州樓市的冬天已提前到來。
如何過冬?曾經(jīng)的大面積降價是否會再次出現(xiàn)?不同板塊給出的答案截然不同。業(yè)內(nèi)人士表示,通州區(qū)樓市成交下行趨勢已成定局,但如何應(yīng)對這一形勢,通州不同板塊項目采取的方式會有較大差異。有大量存量土地和項目的臺湖板塊受此輪限購波及最大,存在降價換量的可能,但新城核心區(qū)由于存量小、在售項目少,開發(fā)商缺少降價促銷的動力,大規(guī)模降價很難出現(xiàn)。與此同時,通州的冬天對于順義、亦莊等相鄰板塊利好明顯,通州外溢的購房需求將主要流向這些區(qū)域。
通州純商品住宅成交持續(xù)回落 樓市焦點地位不保
前八月,如果每個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士被問到北京樓市哪兒最熱,通州是毫無疑問的答案。但815通州樓市的雙重限購政策出臺后,這一結(jié)果出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)性的變化,北京樓市主角的地位不再屬于通州。
上周(10.12-10.18),通州位列北京各區(qū)域商品房成交套數(shù)榜首。不過,這一榜首并不是通州樓市經(jīng)歷雙重限購后迅速回暖的佐證,1066套成交中,916套源自通州自住房項目中國鐵建·通瑞嘉苑,剔除這916套之后,通州的成交量排行僅能位列第四。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月上半月,通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現(xiàn)成交238套,占到全市總成交量的15%,這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份,通州區(qū)以1967套的成交量占全部成交的比重高達(dá)25%,接下來的兩個月該區(qū)域成交更是屢創(chuàng)新高,占全部成交比重維持在22%左右。但是進(jìn)入9月之后該區(qū)域成交大幅下滑,10月亦維持這一趨勢,由此,通州區(qū)樓市成交下行趨勢已成定局。
通州樓市的冷不僅體現(xiàn)在純商品住宅的成交上,商住項目也同樣告別了8月雙限購政策剛出臺時人氣爆棚的狀態(tài),10月成交量較8月也出現(xiàn)大幅下滑。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,通州商住項目成交量在這兩月的走低主要與新增供應(yīng)少有關(guān)。通州新城核心區(qū)受制于預(yù)售許可證的發(fā)放進(jìn)度慢,導(dǎo)致大量計劃上市的項目擱淺,短期內(nèi)出現(xiàn)市場供給的空窗,因此造成成交的下滑。目前除了朝北8080、富力運(yùn)河十號等前期取得預(yù)售許可證的項目有新增簽約外,本月通州還沒有新的商住項目拿到預(yù)售許可證。
限購后受影響差異大 臺湖板塊最受傷
上周末,通州核心區(qū)某項目的售樓處,偌大的沙盤前只有一對夫妻在聽置業(yè)顧問講解著項目的情況。據(jù)項目銷售人員介紹,該項目目前還有幾十套房子可售,價格在34000-41000元/平方米,相較815雙重限購政策出臺前并沒有太大變化,銷售人員表示,雖然限購了,但他們項目并不急著清盤,“該買的人還得買”。售樓處的保潔人員則向《廣廈時代》透露,雙重限購后售樓處的人少多了,8月份的時候,忙得根本停不下來。
不過,“不著急”并不是通州所有項目目前的心態(tài),一些板塊受波及則更重。多家房企集中重倉的臺湖就是此輪限購的重災(zāi)區(qū),如何自救成了難題。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,通州目前主要分成三個片區(qū),新城核心區(qū)、臺湖和馬駒橋,受到815政策影響最大的就是臺湖,臺湖雖然僅有3-4個項目在售,但近三年通州出讓的住宅用地都位于臺湖,這個片區(qū)內(nèi)仍有大量潛在純商住宅,并因限購升級而導(dǎo)致去化緩慢。如果該政策長期執(zhí)行,臺湖板塊開發(fā)商則存在以價換量的可能。因為該區(qū)域的庫存過高,而且部分項目拿地較早,地價不高,有一定騰挪價格的空間,但其他板塊降價的可能性很小。
郭毅介紹,通州新城核心區(qū)在售住宅項目很少,且其中的相當(dāng)部分在限購前已基本清盤,潛在供應(yīng)以商住公寓為主,而商住類產(chǎn)品此次并未受到此次限購的波及,因此新城核心區(qū)在售項目的開發(fā)商并沒有降價促銷的動力。
而馬駒橋板塊本身就以商住類產(chǎn)品為主,因此也沒有受到太多不利影響。而這兩個區(qū)域反而因為通州行政副中心的定位以及各項配套完善提升片區(qū)內(nèi)的購房需求,特別是新城核心區(qū)。
除了這三個比較大的板塊外,通順路沿線也集中了多個在售樓盤。對于雙重限購對這一板塊的影響,郭毅表示,該板塊以低密度產(chǎn)品為主,在通州有一定的稀缺性,隨著通州新城規(guī)劃的落地,通州也在由過去的剛需型市場升級為改善市場,低密產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的需求基數(shù)有望持續(xù)上升,因此這個區(qū)域降價的可能性也不大。
通州限購為其他板塊做嫁衣 北京周邊泡沫將削減
雙重限購政策讓通州樓市叫苦不迭,而相鄰板塊項目則“喜迎通州限購”。在亦莊某項目的售樓處,置業(yè)顧問就向《廣廈時代》分析了亦莊和通州樓市目前的形勢。該置業(yè)顧問介紹道,該項目目前售價在35000元/平方米左右,這個價格比通州部分項目價格還要低,但居住品質(zhì)相比通州要好不少!耙嗲f整體密度低,規(guī)劃整齊,交通也方便,不管以后還在CBD上班或是去通州上班,在亦莊住著都不遠(yuǎn)”,他還表示,亦莊的地價也節(jié)節(jié)攀升,未來升值潛力也可以預(yù)計。
他告訴《廣廈時代》,他接待的客戶中,就有從通州過來的,本來很多在亦莊上班的人就住在通州,通州限購了亦莊自然就成為他們的首選。
郭毅表示,從居住需求來看,通州限購后外溢的購房需求主要流向了與之相鄰的亦莊、順義等區(qū)域。
借著通州限購炒作的還有北京周邊的燕郊、大廠等地,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商認(rèn)為,通州的限購將直接帶動這些區(qū)域房價的繼續(xù)上漲。對此,郭毅表示,通州的雙重限購短期內(nèi)把投資客擠壓到了與通州相鄰的燕郊、大廠,但這些區(qū)域交通瓶頸及生活配套匱乏的現(xiàn)狀仍然存在,未來能否瓜分到通州利好也尚是未知數(shù),如果通州的加強(qiáng)版限購長期執(zhí)行,通州二手房將會率先降價,降價終將波及房價泡沫嚴(yán)重的燕郊及大廠,這些房價過快上漲的區(qū)域,在面臨市場調(diào)整時,價格將出現(xiàn)明顯回落。
調(diào)控政策決定區(qū)域發(fā)展命運(yùn)
城市價值兌現(xiàn)有望帶來新增需求
雙重限購政策為火熱的通州樓市澆下一盆冷水,但并不是通州樓市成交量大幅下滑的唯一原因。作為北京樓市的晴雨表,通州樓市的發(fā)展一直伴隨著“炒作”。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,從通州區(qū)歷年的成交情況來看,該區(qū)域成交高峰除去受到整體市場形勢的影響之外,也與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的“炒作”周期基本吻合。2009年,受到通州新城規(guī)劃的刺激,該區(qū)域成交出現(xiàn)大幅跨越式增長,占全市成交的比重也首次突破10%;2012年,北京市委、市政府明確提出“聚焦通州戰(zhàn)略,打造功能完備的城市副中心”,更加明確了通州作為城市副中心的定位,同年區(qū)域住宅成交再次出現(xiàn)跨越式增長,年度成交占比也開始站穩(wěn)10%以上,并且在2013年達(dá)到18%的高峰。
進(jìn)入到2015年,先是“積分落戶”政策的頒布,然后是“行政副中心”政策的定位,使得通州樓市再度火熱,連續(xù)數(shù)月成為全市市場的主力支撐,并且年度成交占比也站上近19%的高位。但是這一趨勢卻被8月頒布的單區(qū)限購政策所阻斷,在北京市整體限購政策之下,通州區(qū)新增區(qū)域限購政策,雙重限購的嚴(yán)厲性也使得區(qū)域熱潮無法再度掀起。
另外,除去政策的影響之外,區(qū)域潛在供應(yīng)的不足也難以支撐成交的持續(xù)長時間上漲。任啟鑫分析,通州區(qū)在北京各郊區(qū)縣當(dāng)中發(fā)展最早,經(jīng)過多年發(fā)展,該區(qū)域住宅開發(fā)已呈現(xiàn)一定規(guī)模,可供開發(fā)的住宅用地不斷減少,并且在“市政府東遷”的規(guī)劃影響之后,區(qū)域內(nèi)預(yù)留大量配套建設(shè)用地,并將推地方向轉(zhuǎn)為商業(yè)及辦公用地,住宅用地成交自2013年開始即出現(xiàn)大幅下滑,截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗,尚不及2012年一年的成交量,而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應(yīng)的減少,特別是純商住宅的極度衰減必然將導(dǎo)致未來通州純商住宅的成交難以為繼。
雖然通州樓市成交量下行的局勢已不可避免,而且業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,通州的雙重限購將是一個中長期政策,但通州未來城市價值的發(fā)展還是被市場所看好。任啟鑫表示,前期推動通州樓市向好的種種因素并未退卻,調(diào)控稍有放松,區(qū)域樓市仍將繼續(xù)向好。通州核心區(qū)一項目的開發(fā)商也表示,即使調(diào)控不放松,隨著通州核心區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn),一些大項目引進(jìn)人才的進(jìn)入,通州可置業(yè)的人群基數(shù)也會增長,核心區(qū)項目未來的銷售并不是難題。郭毅則認(rèn)為,通州的人才引進(jìn)計劃、試點積分落戶計劃等政策如果都順利落地,加強(qiáng)版限購就算不松,也會為區(qū)域帶來新增需求,對于多年沒有土地供應(yīng)的核心區(qū)項目,未來前景依然看好。文/門庭婷
長實溫榆府開盤大賣加推少量房源欲購從速
香港長江實業(yè)北京“譽(yù)天下”項目為順義中央別墅區(qū)核心尊位之花園大宅,全新系列“溫榆府”剛于10月份推出最新一批房源,一經(jīng)推出2小時已極速售罄,共計20套,套現(xiàn)約2億元人民幣。
“溫榆府”系列自2015年開售至今,已獲認(rèn)購逾150套,銷售額突破15億元人民幣,預(yù)計“溫榆府”會持續(xù)熱銷,年內(nèi)提前完成銷售目標(biāo);陧椖块L期積累的客群基礎(chǔ)、產(chǎn)品的穩(wěn)定品質(zhì),以及目前市場對于此類產(chǎn)品的強(qiáng)烈需求,溫榆府領(lǐng)跑中央別墅區(qū)的高端品質(zhì)生活。同時稱,年內(nèi)可銷售的房源僅余極少,提醒意向購房者欲購從速。
長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威稱,隨著市場氛圍的日漸看漲,9月份及10月上旬的成交量喜人,市場的反響熱烈,極大地推動了房地產(chǎn)交易的活躍性,料市場將持續(xù)升溫。再由于“溫榆府”位處園區(qū)內(nèi)最靠近溫榆河的位置,步行僅約200米之遙,位置得天獨厚,且進(jìn)一步提升的精裝標(biāo)準(zhǔn)及戶型優(yōu)化,多重利好因素對于促進(jìn)買家入市作用巨大,有助刺激樓市。
“譽(yù)天下”項目總建筑面積近80萬平方米,屬同區(qū)最大發(fā)展項目之一。項目坐擁得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢,毗鄰15公里四季不結(jié)冰的溫榆河綠色生態(tài)走廊北岸,風(fēng)景秀麗,而且整區(qū)的綠化率甚高,并以高檔低密度建筑為主,空氣清新宜人。該區(qū)是北京發(fā)展最成熟的別墅小區(qū),教育、醫(yī)療、休閑、娛樂設(shè)施等方面完善齊備,加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系城市核心,無論景觀及配套設(shè)施均達(dá)國際級別墅區(qū)水平。展廳地址:東方廣場寫字樓W1座808室。項目地址 : 北京首都機(jī)場高速楊林大道出口以西約1000米。