區(qū)域開(kāi)發(fā)商對(duì)昌平北七家等鄰近未來(lái)科技城板塊內(nèi)的中高端客群抱有信心。 圖/東方IC
臨近年底，北京迎來(lái)史上最密集土地出讓期，而此前一直低調(diào)的昌平區(qū)也迎來(lái)多地塊成交，成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)。11月19日-23日，昌平區(qū)已拍出了五宗經(jīng)營(yíng)性用地，土地出讓金總額超過(guò)137億元，土地單價(jià)最高也突破4萬(wàn)元/平方米。
5地塊集中成交 樓面價(jià)最高4.3萬(wàn)元/平方米
近期北京土地市場(chǎng)迎來(lái)暖冬，繼豐臺(tái)地王熱之后，土地頻繁成交的昌平區(qū)也成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至11月26日，2015年昌平區(qū)共成交了10宗經(jīng)營(yíng)性地塊，而11月19日-23日就連續(xù)成交了五宗地塊。
11月23日，位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)(北京未來(lái)科技城北區(qū))的兩宗住宅、多功能土地出讓?zhuān)槐本┪磥?lái)科技城+華潤(rùn)聯(lián)合體分別以33億元、17.2億收入囊中。
11月19日，昌平區(qū)北七家三宗地塊出讓?zhuān)吮＠�、中糧、萬(wàn)科、華潤(rùn)等眾多房企激烈爭(zhēng)奪。其中國(guó)瑞地產(chǎn)以44.96億奪得兩塊，據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，兩地塊的純商品住宅樓面價(jià)分別為3.65萬(wàn)元/平方米和4.3萬(wàn)元/平方米，刷新昌平區(qū)的地價(jià)新紀(jì)錄。
除國(guó)瑞外，11月19日保利和北京未來(lái)科技城聯(lián)合體也以42億元底價(jià)競(jìng)得北七家鎮(zhèn)(北京未來(lái)科技城南區(qū))地塊，規(guī)劃建筑面積47.564萬(wàn)平方米。
此前在10月23日，龍湖平安聯(lián)合體、泰禾集團(tuán)分別拿下位于昌平南邵的中關(guān)村科技園東區(qū)兩地塊。記者根據(jù)北京市土地局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前的一個(gè)月內(nèi)，昌平就有7塊經(jīng)營(yíng)性用地出讓?zhuān)渲?塊用地均為住宅或含住宅用途的多功能用地，成交十分活躍。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為平衡總價(jià)和品質(zhì)成關(guān)鍵
記者了解到，去年昌平北七家集中出讓的土地多以底價(jià)成交，今年成交的商業(yè)金融等土地中也不乏底價(jià)成交的地塊。為何今年昌平區(qū)域的住宅土地會(huì)受到熱捧，單價(jià)創(chuàng)下新高？
“早期昌平的別墅產(chǎn)品集中在小湯山一帶。近些年南邵等昌平新城區(qū)域里也陸續(xù)有剛需產(chǎn)品在售。昌平新城由于距離老城較近，共享了生活配套和交通資源，因此吸引了西北部剛需客群。而北七家等鄰近未來(lái)科技城的區(qū)域，隨著高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)商對(duì)于區(qū)域內(nèi)的客群也抱有信心�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅如是說(shuō)。
公開(kāi)資料顯示，北京未來(lái)科技城位于昌平區(qū)東南部，溫榆河貫穿其間，規(guī)劃總占地面積約10平方公里，規(guī)劃總建面約800萬(wàn)平方米，總投資約1000億元。目前已有神華集團(tuán)、中國(guó)商飛、中國(guó)國(guó)電等15家中央企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)率先入駐該園區(qū)，建成后入駐科研人才約4萬(wàn)人。未來(lái)這里將著力建設(shè)全球創(chuàng)新人才最密集、創(chuàng)新成果最豐富、創(chuàng)新機(jī)制最靈活的區(qū)域之一。
雖然有未來(lái)科技城等產(chǎn)業(yè)利好，但業(yè)內(nèi)對(duì)于昌平近期出讓的高價(jià)地塊前景仍持謹(jǐn)慎態(tài)度�！霸谕恋貎r(jià)格上漲、各項(xiàng)目都打出品質(zhì)牌的背景下，如何平衡總價(jià)和品質(zhì)之間的關(guān)系成為項(xiàng)目取勝市場(chǎng)的核心。”郭毅表示。
■ 板塊掃描
北七家：改善型樓盤(pán)為主
11月昌平北七家成交了三塊土地，成為昌平的熱門(mén)板塊。
記者走訪了解到，目前北七家在售的項(xiàng)目以別墅等改善型產(chǎn)品為主，如遠(yuǎn)洋傲北、華墅山、北辰紅橡墅等項(xiàng)目在售。此前，北七家附近也有TBD云集中心、金融街·金色漫香苑等綜合體項(xiàng)目和洋房項(xiàng)目在售。
此外，北七家目前在售的二手樓盤(pán)有東方普羅旺斯一二三期、碧水莊園，其中東方普羅旺斯三期均價(jià)為4.9萬(wàn)/平方米左右，碧水莊園則在6.8萬(wàn)元/平方米左右。
業(yè)內(nèi)人士指出，毋庸置疑，未來(lái)科技城是北七家區(qū)域最大的利好之一。北京未來(lái)科技城是中央為實(shí)施“千人計(jì)劃”、建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家而確定的一個(gè)重大科技工程項(xiàng)目，也是未來(lái)北京高新人才的聚集區(qū)。
遠(yuǎn)洋傲北的工作人員介紹，項(xiàng)目很多業(yè)主都來(lái)自進(jìn)駐未來(lái)科技城的企業(yè)員工。未來(lái)科技城的主體是產(chǎn)業(yè)用地，住宅多為定向人才公寓，隨著區(qū)域里生活配套的不斷完善，以及未來(lái)科技城的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，區(qū)域里的置業(yè)需求也會(huì)進(jìn)一步提升。
郭毅表示，未來(lái)科技城出讓地塊為共建混合用地，主要是為園區(qū)內(nèi)的居住和置業(yè)需求。目前北七家在售的低密產(chǎn)品單價(jià)在兩萬(wàn)多到三萬(wàn)多不等，洋房類(lèi)的改善型產(chǎn)品并不多，因此未來(lái)項(xiàng)目入市面對(duì)的壓力并不會(huì)太大。另一方面，地塊配建的政策房也可以幫助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。
南邵：主打剛需、剛改樓盤(pán)
南邵是昌平的另一個(gè)土地?zé)狳c(diǎn)。南邵所在的昌平新城板塊近年來(lái)被地鐵線(xiàn)激活，成交活躍，昌平線(xiàn)一期開(kāi)通前后，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)剛需項(xiàng)目銷(xiāo)售。目前，伴隨著地鐵昌平線(xiàn)二期開(kāi)通臨近，以及8號(hào)線(xiàn)三期建設(shè)的推進(jìn)，南邵板塊更受關(guān)注。
記者了解到，目前南邵區(qū)域附近有中國(guó)鐵建·尚城匯、路勁世界城、北京風(fēng)景等剛需、剛改項(xiàng)目，以及金隅瀾灣等少數(shù)低密項(xiàng)目在售，售價(jià)從20000-25000元/平方米不等。
“昌平新城緊鄰老城，可以共享老城相對(duì)成熟的生活配套資源。同時(shí)昌平線(xiàn)的開(kāi)通，高教園區(qū)的進(jìn)駐，也為區(qū)域?qū)肓舜笈鷣?lái)自中關(guān)村、上地等城西區(qū)域的剛需客群�！惫憬榻B。
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，南邵所在的昌平新城和昌平老城區(qū)，目前產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，多以剛需剛改為主，伴隨著市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，均面臨產(chǎn)品需要改善升級(jí)的情況。
金隅瀾灣的工作人員也介紹，目前項(xiàng)目的客戶(hù)里，很大一部分來(lái)自昌平本地。“老城里很多住房的房齡都在十幾年，隨著客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的變化，他們也想要在熟悉的生活片區(qū)里找到合適的改善型房源�！�
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 方王洋