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    11月北京樓市拉開"暖冬"序幕 六環(huán)內(nèi)房價或?qū)⒄w抬升

    11月北京樓市拉開"暖冬"序幕 六環(huán)內(nèi)房價或?qū)⒄w抬升

    2015-11-27 07:40:00

    來源:新京報

      業(yè)內(nèi)人士認為,由于近期高價地頻現(xiàn),市場預(yù)期向好,未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場的價格水平將整體抬升。新京報記者 王子誠 攝

      時值隆冬,但北京樓市卻在項目積極入市和需求集中釋放的雙重動力中,掀起一波熱潮。地王頻出、預(yù)期看漲、頂豪入市、買房托關(guān)系……這些熱詞再度出現(xiàn)在11月的北京樓市。而在業(yè)內(nèi)人士看來,對于有切實需求的買房人來說,買房仍是“趕早不趕晚”;對于開發(fā)商而言,能夠憑借未來預(yù)期在當下實現(xiàn)“平價跑量”也無疑是一個絕佳選擇。

      11月推盤熱情高漲

      進入11月以來,北京樓市的推盤熱情明顯升溫,在市場上掀起了新一輪的供應(yīng)高峰。

      據(jù)記者不完全統(tǒng)計,截至11月最后一周,已有北京城建·世華龍樾、瀧悅長安、天恒金融街·公園懿府、福海棠華苑等27個項目進場推盤,累計為北京樓市新增加6179套房源。

      對于項目在年末爭先恐后的入市熱潮,業(yè)內(nèi)人士指出,主要是受到需求拉動的影響。臨近年底,在降息降準以及全面放開二孩等政策的聯(lián)合作用下,大量項目開始加緊入市搶占客源,其中不乏已完成全年銷售目標的房企項目。同時,基于未來市場的“不確定性”,不少房企開始抓住當下時機,加快去化。

      位于海淀的金玉府營銷負責人就對記者表示,海淀區(qū)內(nèi)供應(yīng)長期處于稀缺狀態(tài),且目前在售的項目明年都有調(diào)價的趨勢,作為同樣鎖定改善型置業(yè)人群的產(chǎn)品,該項目首期決定在今年內(nèi)“先發(fā)制人”。

      看漲預(yù)期助推需求釋放

      一方面,開發(fā)商在賣力地推盤,而另一方面,購房人也以極大的熱情予以回應(yīng)。整個11月,樓市火熱銷售的信息此起彼伏。

      位于海淀區(qū)的北京城建·世華龍樾入市當天2小時即宣告售罄;無獨有偶,位于石景山區(qū)的紫御長安也在入市當天售罄。不止城六區(qū),火熱的銷售場景同樣出現(xiàn)在遠郊區(qū):位于通州的保利大都匯與門頭溝的瀧悅長安,開盤當天均實現(xiàn)去化80%以上。據(jù)開發(fā)商方面透露,保利大都匯認購額高達12億元。

      “最近的房子有分分鐘要漲價的感覺,并且買房還得托關(guān)系,不然買不到。”購房人張婷這樣向記者描述了自己在近期的買房經(jīng)歷。據(jù)她介紹,其選購的是位于南四環(huán)附近的某項目,銷售人員已經(jīng)明確表示明年項目要漲價,并且幅度不小。

      一二手房市場齊熱

      根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至11月25日,北京市新商品住宅成交5278套,盡管距離11月結(jié)束還有近一周時間,但成交數(shù)據(jù)與10月同期的3389套相比,增幅達到56%。

      維持同樣熱度的還有二手房市場。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,全市二手房成交已經(jīng)達到13714套,接近10月全月14382的成交量。業(yè)內(nèi)人士認為,北京二手房成交量仍然處在相對較高的水平,實際上是10月末出臺的“雙降”政策以及全面放開“二孩”等政策的利好疊加。

      中原地產(chǎn)研究部分析師指出,10月24日央行再度“雙降”后,目前商業(yè)房貸利率已是近十年來的最低水平,購房成本得到進一步降低,這是促使購房者入市的重要因素。因此,最近幾個月,北京二手房市場交易總體會處于高位。

      ■ 分析

      改善型項目托市

      縱觀北京樓市,無論是剛剛拿地的項目規(guī)劃,還是已經(jīng)入市的項目,推出的產(chǎn)品均呈現(xiàn)出“瞄準改善”的一邊倒定位。改善型項目已經(jīng)成為托起北京樓市的中堅力量。

      中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,北京市場上供應(yīng)的37544套商品房住宅中,三居以上的比例高達60.8%,創(chuàng)造了歷史最高。

      而在11月入市的多個改善型項目都取得了不俗的銷售業(yè)績。五礦萬科如園的大師作品壹號,地處海淀區(qū)五六環(huán)之間,盡管入市價格高達75000元/平方米,但推出21套產(chǎn)品成功實現(xiàn)“日光”;作為頂豪的代表項目之一,使館壹號院僅11月1日一天即實現(xiàn)簽約14套,成交均價達101445元/平方米。

      業(yè)內(nèi)人士認為,對比同期高價地頻頻成交的情況,這些項目的熱銷便不難理解。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,今年前三季度,3萬-6萬元/平方米的中端商品住宅共成交了12110套,同比增加近5000套!拔磥砉⿷(yīng)的稀缺以及已有項目的快速去化,使得中端住宅在未來較長一段時期將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”

      地王助推在售項目

      受到“鄰居”永豐地王拉動,冠城大通·百旺府最近一期入市的均價為43800元/平米,而今年一季度該項目均價還只是37300元/平方米,五礦萬科如園的新品也比上期上漲15000元/平方米。

      這只是近期樓市變化的一個縮影。

      北五環(huán)某項目剛推出一批房源,在以6萬元/平方米售罄后,預(yù)計明年新推的樓座將會飆升至10萬元/平方米以上。該項目負責人表示,近期高價地頻出,將會對整體樓市產(chǎn)生助推效應(yīng),對目前在售項目無疑是利好。

      多位業(yè)內(nèi)人士表示,從近期出讓地塊分析,三環(huán)內(nèi)已基本無新增宅地,而五環(huán)內(nèi)的宅地供應(yīng)也多集中在南城,其中三四環(huán)之間的地塊稀缺程度較高;四至五環(huán)屬于次稀缺地帶,預(yù)計樓面價保持在4萬-6萬元/平方米;五至六環(huán)供地雖然相對較多,但優(yōu)質(zhì)地塊也已經(jīng)拍出4萬-5萬元/平方米的樓面價;六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面價基本上也都超過了3萬元/平方米,即便是六環(huán)以外,實際樓面價也邁向萬元大關(guān)。由此可見,未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場的價格水平將整體抬升。

      商住項目異常活躍

      在11月暖冬的行情中,商住類項目的表現(xiàn)格外搶眼。在11月入市的項目中,包括通州富力中心、魯能·釣魚臺美高梅公館、ID CITY艾迪城等商住項目占據(jù)了供應(yīng)項目數(shù)的半壁江山。

      一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示,未來普宅市場的“全城豪宅化”預(yù)期、普通住宅項目供應(yīng)越來越少的現(xiàn)實,使得商住項目很可能成為北京樓市除自住房、豪宅這兩極之外的有力補充。

      出于通州規(guī)劃的長期看好,在區(qū)域住宅產(chǎn)品升級限購之后,商住產(chǎn)品成為市場主力,也受到了市場青睞,其中,保利大都匯更是榮登11月上半月成交排行榜的榜首。

      位于大興的恒大未來城、位于豐臺區(qū)石榴莊的魯能·釣魚臺美高梅公館,盡管單價較高,但入市后仍然受到廣泛關(guān)注,收獲了不錯的銷量。

      郭毅表示,對于住宅部分全部競建為自住房等保障房的商住項目,利潤微薄,因此只能通過將商業(yè)或辦公部分打造成為高周轉(zhuǎn)的商住產(chǎn)品,才能回收一定利潤,這也將成為當下大量受自住房擠壓的高價地項目的普遍做法,同時也將拉動商住產(chǎn)品進入一個“拼品質(zhì)”的時代。

      本版采寫/新京報記者 李捷

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