曾兩度流拍、再度入市便加冕新晉“地王”的孫河鄉(xiāng)北甸西地塊一直都是市場的焦點。日期，首都開發(fā)股份有限公司公告透露，與保利地產(chǎn)摘下的北京孫河地塊將引入龍湖與平安。這在聯(lián)合體頻頻傳出“散伙”的當(dāng)下，主動引入拍地時的競爭對手“入伙”，首開保利的“友愛”舉動在充滿戲劇性的同時，也反映出當(dāng)前北京土地市場上“競合”與“博弈”的現(xiàn)實。

　　拍地對手“入伙”

　　首開發(fā)布的公告顯示，該公司與保利地產(chǎn)以64.83億元摘下的北京孫河地塊將引入龍湖與平安，四方所占股權(quán)比例均為25%。資料顯示，保利首開聯(lián)合體于2015年9月2日，以總價64.83億元、異地配建27500平方米保障房的條件，競得北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該宗地平均樓面價高達(dá)5.2萬元，剔除公建影響，住宅部分樓面價高達(dá)5.5萬元/平方米，未來售價將超過10萬元/平方米。該宗地已超過中糧地產(chǎn)此前以4.8萬元/平方米單價奪得的孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊，刷新區(qū)域樓面價最高紀(jì)錄。

　　頗具戲劇性的是，龍湖平安聯(lián)合體也曾在當(dāng)初拍地時現(xiàn)身搶地，最終在首開保利的凌厲攻勢下無奈“放手”。業(yè)內(nèi)分析，先是對手，后又成伙伴，這其中似乎另有隱情。同時，聯(lián)合體頻傳分手的當(dāng)下，主動引援的行為也頗耐人尋味。

　　“首開保利引龍湖平安入場的原因基本可以排除資金壓力問題。”一位了解首開的人士表示，保利首開聯(lián)合體在33天內(nèi)，已經(jīng)三次在北京高價拿地，總共耗資143.08億元。最近一次拿地是在11月12日，雙方經(jīng)過84輪競價后，以33億元拿下常營“地王”。該宗地塊商品房部分樓面價高達(dá)6.7萬元/平方米，是繼北京樊家村“地王”和農(nóng)展館“地王”之后，單價排名第三的地塊。

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　　與此同時，“入股”孫河北甸西地塊的消息也得到了龍湖相關(guān)人士的確認(rèn)。該人士表示，鑒于目前各方所有協(xié)議尚未完成全部簽署，具體細(xì)節(jié)還不便于對外披露。業(yè)內(nèi)人士分析，占股比例為四家均分，體現(xiàn)了各企業(yè)間權(quán)益均等。但目前來看，在具體項目運(yùn)作方面，龍湖操盤的可能性最大。

　　按照以往經(jīng)驗，平安通常會扮演投資人的角色；從地塊高價、低容積率適合打造頂級高端項目的屬性來看，首開、保利涉足豪宅項目開發(fā)的時間都不算長，龍湖在豪宅產(chǎn)品的營造能力和口碑上多年來在北京市場上已經(jīng)形成，未來銷售時可能會更有助于項目去化。

　　保利首開主動引入龍湖還有一個不能忽視的原因，龍湖最早進(jìn)入孫河板塊，在孫河打造的區(qū)域內(nèi)首個別墅產(chǎn)品雙瓏原著也是去年北京別墅市場的銷售前三，市場認(rèn)可度較高。因此在地塊熟悉程度、區(qū)域客戶偏好上龍湖都有更豐富的資源和深入的了解。

　　但市場也不乏擔(dān)憂之聲，畢竟孫河地價與當(dāng)初已不可同日而語，從當(dāng)初2012年龍湖拿地時樓面價2萬元/平方米跳漲至如今的5萬元/平方米，三年內(nèi)翻了一番還多，高地價將明顯削弱項目的利潤水平。

　　聯(lián)合體靠不靠譜？

　　實際上，近來碧桂園、華潤、招商接連退出聯(lián)合開發(fā)的消息讓拿地“聯(lián)合體”成為樓市關(guān)鍵詞。

　　“在商言商的樓市，開發(fā)商之間的合作有‘散伙’，就必然有‘入伙’，”一位地產(chǎn)分析師表示，“首開保利引入龍湖共同開發(fā)案例剛好出現(xiàn)在北京樓市聯(lián)合體‘散伙’的消息不斷傳出的時下，就顯得頗為引人注意�！�

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線房企積極擴(kuò)張一線城市土地儲備，將為企業(yè)未來競爭環(huán)境擴(kuò)大空間。但高價拿地往往會使項目的競爭力削弱，這需要企業(yè)有更強(qiáng)的高端項目運(yùn)營能力。

　　實際上，短期內(nèi)無法提高高端項目的運(yùn)營能力，引入強(qiáng)援也不失明智之舉。同時，單個企業(yè)支撐如此大體量的高端項目的風(fēng)險也可想而知，與其單個企業(yè)苦苦支撐，不如多拉幾個伙伴風(fēng)險共擔(dān)、優(yōu)勢互補(bǔ)。

　　以本次合作為例，首開保利作為國企不差錢，缺的是豪宅開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)團(tuán)隊。畢竟連拿數(shù)塊“地王”，公司內(nèi)部長于開發(fā)豪宅的團(tuán)隊已難以為繼。以本次合作企業(yè)屬性來看，央企+國企+民企+金融機(jī)構(gòu)的構(gòu)成堪稱最佳組合，算得上“引援”開發(fā)的新模式。

　　一位接近首開高層的人士告訴北京商報記者，聯(lián)合開發(fā)已經(jīng)成為當(dāng)前北京土地市場的主流，對于首開而言，面對地價高企，企業(yè)需要避免惡性競爭。同時，在當(dāng)前復(fù)雜又富于變化的樓市中，企業(yè)個體的信息量、經(jīng)驗和判斷顯然有限，集體的智慧才可能讓項目決策最合理。