中新網(wǎng)8月31日電(房產(chǎn)頻道陸肖肖)自房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期以來(lái)，各大房企紛紛走上轉(zhuǎn)型之路。過(guò)去高投資、高周轉(zhuǎn)的重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨資金和運(yùn)營(yíng)壓力。為謀求最輕便的資本運(yùn)作模式，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、花樣年等開發(fā)商選擇了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向。但由于這一模式在我國(guó)仍屬新鮮事物，房企還處于探索階段，仍有諸多問(wèn)題待解。

　　告別“躺著賺錢”時(shí)代 多家房企探路輕資產(chǎn)模式

　　自去年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期以來(lái)，就有多位業(yè)內(nèi)人士曾公開表態(tài)，“躺著賺錢”的時(shí)代過(guò)去，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代。在此背景下，各大房企紛紛啟動(dòng)轉(zhuǎn)型計(jì)劃，其中SOHO中國(guó)、大悅城等發(fā)力O2O商業(yè)模式，綠地、恒大等致力于探索多元化發(fā)展路徑，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等多個(gè)房企則走上了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路。

　　互聯(lián)網(wǎng)、多元化布局不難理解，那什么是輕資產(chǎn)呢？戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理王盛指出，輕資產(chǎn)模式下，多數(shù)資金將來(lái)源于房地產(chǎn)基金或其他渠道，開發(fā)企業(yè)主要發(fā)揮其在設(shè)計(jì)、建造、招商及管理方面的專業(yè)能力。

　　由于理念不同，多家房企的輕資產(chǎn)也有著不同的方向。萬(wàn)科發(fā)布的2013年報(bào)顯示，將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即萬(wàn)科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤。去年底，萬(wàn)科就曾引入凱雷、麥格理等投資機(jī)構(gòu)，將北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)等項(xiàng)目打包出售。另外，在今年2月份，萬(wàn)科決定以“小股操盤”模式，與鐵獅門共同開發(fā)美國(guó)舊金山一個(gè)項(xiàng)目。

　　花樣年則選擇了以社區(qū)服務(wù)平臺(tái)作為業(yè)務(wù)核心，并取得了不俗的成績(jī)。去年6月，花樣年旗下彩生活服務(wù)集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所主板成功上市，開啟了雙資本平臺(tái)時(shí)代，資本運(yùn)作效應(yīng)和品牌溢價(jià)能力大幅提升。

　　另外，紅星商業(yè)于今年5月發(fā)布了“輕重并舉”的商業(yè)服務(wù)模型，未來(lái)將接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業(yè)項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等多方面提供商業(yè)管理服務(wù)。據(jù)悉，目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個(gè)代管項(xiàng)目。

　　萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型避“重”就“輕” 要挖更深的“護(hù)城河”

　　與其他轉(zhuǎn)型的房企相比，萬(wàn)達(dá)的步子邁的更大，對(duì)于輕資產(chǎn)的理念和目標(biāo)也更為清晰。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年初提出了第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃，宣布將從中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國(guó)企業(yè)，從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林坦言，第四次轉(zhuǎn)型就是挖更寬更深的護(hù)城河，以獲得更大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　“萬(wàn)達(dá)的重資產(chǎn)發(fā)展也不錯(cuò)，為什么要走輕資產(chǎn)模式呢”，王健林在今年4月21日中國(guó)綠公司年會(huì)上的演講時(shí)提到，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式負(fù)債率高，發(fā)展速度不夠快，萬(wàn)達(dá)已開業(yè)109個(gè)廣場(chǎng)，對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)已是夠大，但對(duì)近14億人口的中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們要進(jìn)入別人都不敢去的三四線城市，把中國(guó)的大中小城市全覆蓋，戰(zhàn)略目標(biāo)不僅是具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也要排斥所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　今年4月15日，在深圳證券交易所第八期“創(chuàng)業(yè)家思享匯”上，王健林系統(tǒng)的介紹了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型計(jì)劃。他提到，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旁邊會(huì)配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，后期會(huì)把配套物業(yè)進(jìn)行銷售。然后用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部租金收益歸萬(wàn)達(dá)。王健林提到，生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事，相比傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，未來(lái)投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。從財(cái)務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報(bào)很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。

　　未來(lái)的輕資產(chǎn)之路要如何走呢？王健林介紹，一是建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊，項(xiàng)目做不做主要由商業(yè)管理公司決定；二是改變工程管理模式，未來(lái)萬(wàn)達(dá)只需監(jiān)督工程質(zhì)量，施工單位按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，按時(shí)實(shí)施交鑰匙工程；三是商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)信息化，使用慧云商業(yè)管理系統(tǒng)，把消防、機(jī)電、節(jié)能、運(yùn)營(yíng)管理等16個(gè)子系統(tǒng)集成到一個(gè)智能平臺(tái)上；四是建立輕資產(chǎn)融資管道，可以引進(jìn)基金、保險(xiǎn)等外部融資管道，也可以用自己的電子商務(wù)公司和快錢支付公司來(lái)融資。

　　對(duì)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標(biāo)，王健林明確指出，一是2020年開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，到2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)。二是2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租賃收入，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，實(shí)現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型。

　　國(guó)內(nèi)房企輕資產(chǎn)剛起步 諸多問(wèn)題待解

　　雖然輕資產(chǎn)模式被炒的火熱，但仍處于初級(jí)發(fā)展階段。有業(yè)內(nèi)人士指出，這種游戲是資產(chǎn)雄厚的開發(fā)商才玩兒得起的，中小型房企沒(méi)有這個(gè)資本。另外，輕資產(chǎn)尚未成為整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)，仍有諸多問(wèn)題待解。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，投資者的錢能否流入企業(yè)，要看開發(fā)商的品牌力，從現(xiàn)在做成的項(xiàng)目來(lái)看，多數(shù)是品牌開發(fā)商或是比較成熟的項(xiàng)目，這種模式目前在中國(guó)還不成熟。

　　同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士指出，輕資產(chǎn)模式下，一旦開發(fā)商由資金的主要投入者轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的代建和管理者，對(duì)項(xiàng)目的約束力有可能會(huì)下降，最終導(dǎo)致產(chǎn)品無(wú)法按時(shí)竣工，或者出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還談到，房企采用輕資產(chǎn)模式引入資金，需要考慮投資收益率保證、資金退出通道等諸多問(wèn)題，假如這其中一個(gè)或幾個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題的話，下次資金募集可能會(huì)出現(xiàn)困難。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)