10月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在華融香港上市中投資53億港元，遠(yuǎn)洋稱(chēng)未來(lái)將成為一個(gè)以地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)的投融資集團(tuán)。圖/CFP

　　近期房企在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域嘗試頻頻。10月20日，恒大地產(chǎn)以北京自住房項(xiàng)目“應(yīng)付購(gòu)房款”為投資標(biāo)的，發(fā)行了一款“恒大購(gòu)房寶”，融資3億元。

　　“以前說(shuō)地產(chǎn)商也能講金融？這是瞎胡鬧”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)10月20日在出席第十一屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上表示，此前開(kāi)發(fā)商主要面向銀行抵押、借貸，金融模式單一，但近期地產(chǎn)金融有了很多變化，包括股權(quán)融資、債權(quán)發(fā)行，以及互聯(lián)網(wǎng)眾籌等新形式。

　　記者了解到，去年以來(lái)出現(xiàn)了多家房企在金融領(lǐng)域的合作探索，目前參股或設(shè)立金融機(jī)構(gòu)、擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融成為房企嘗試的熱點(diǎn)。

　　行業(yè)分化

　　融資能力成關(guān)鍵

　　10月20日，恒大地產(chǎn)宣布和互聯(lián)網(wǎng)金額借貸平臺(tái)搜易貸合作推出“恒大購(gòu)房寶”，以北京大興自住房恒大翡翠華庭的“應(yīng)付購(gòu)房款”為投資標(biāo)的，推出8個(gè)月收益率8%的產(chǎn)品。據(jù)搜易貸透露，由于自住房購(gòu)房人的信貸評(píng)級(jí)、還款能力都較好，產(chǎn)品一上線就被搶光，恒大共融資3億元。

　　記者了解到，近期包括遠(yuǎn)洋、中國(guó)金茂、首開(kāi)等房企在金融業(yè)務(wù)方面都動(dòng)作頻頻，或是參股資產(chǎn)管理公司、開(kāi)設(shè)金融業(yè)務(wù)子公司或嫁接互聯(lián)網(wǎng)，越來(lái)越多的房企將目光聚焦在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上，其原因在于行業(yè)分化下，融資能力成為決勝關(guān)鍵。

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹10月20日在第十一屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上表示，由于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)資金期限普遍不到兩年，投資回收周期不斷延長(zhǎng)，結(jié)果70%以上的企業(yè)投資回收周期長(zhǎng)于債務(wù)期限，面臨再融資壓力。土地成本占比的上升還導(dǎo)致了行業(yè)利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率的持續(xù)下降，今年上半年行業(yè)平均投資回報(bào)已經(jīng)低于債務(wù)融資成本，這意味著地產(chǎn)行業(yè)面臨著大規(guī)模的整合。

　　前景看好

　　需防范新金融風(fēng)險(xiǎn)

　　面對(duì)房企積極介入金融領(lǐng)域的探索，業(yè)內(nèi)普遍看好前景。業(yè)內(nèi)人士指出，面對(duì)老齡化、人力成本提升、地價(jià)提升等因素，房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，未來(lái)房地產(chǎn)金融將更為細(xì)化，融資工具更為深化。而這些細(xì)化的方式，將有可能解決未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的開(kāi)發(fā)問(wèn)題。

　　“互聯(lián)網(wǎng)建立了用戶和資本的新通道”。任志強(qiáng)表示，除互聯(lián)網(wǎng)外，未來(lái)股權(quán)和債權(quán)這兩個(gè)市場(chǎng)有望進(jìn)一步放開(kāi)，開(kāi)發(fā)商將有更多的機(jī)會(huì)和工具來(lái)進(jìn)行兼并收購(gòu)，尤其是在需要巨額啟動(dòng)資金的存量房市場(chǎng)。

　　不過(guò)，面對(duì)諸多創(chuàng)新形式，也有專(zhuān)家提醒地產(chǎn)金融創(chuàng)新中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁董續(xù)勇10月20日表示，地產(chǎn)金融創(chuàng)新是要落腳到更好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，更好地降低融資成本，要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，提高資源配置效率，具備了這四點(diǎn)，才能說(shuō)是一種完善的地產(chǎn)金融創(chuàng)新形式。

　　創(chuàng)新模式一

　　參股或創(chuàng)辦金融公司

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，依托主營(yíng)業(yè)務(wù)，借助多種金融渠道實(shí)現(xiàn)跨界經(jīng)營(yíng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)變革的一大趨勢(shì)，而參股或設(shè)立金融機(jī)構(gòu)是房企向金融業(yè)延伸最直接、最有效的方式。

　　記者了解到，目前國(guó)家逐步放開(kāi)民間資本投向的限制，為房企轉(zhuǎn)向金融業(yè)提供了政策支持。目前房企正在加快內(nèi)部資源整合，通過(guò)銀行、保險(xiǎn)、券商、金融公司、金融交易平臺(tái)等渠道鋪設(shè)金融業(yè)務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的深度融合。

　　10月14日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)披露認(rèn)購(gòu)中國(guó)資產(chǎn)規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司——中國(guó)華融，以53億港幣成為華融IPO的基石投資者。其實(shí)早在3月，遠(yuǎn)洋高層就表露過(guò)在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方面的決心。

　　今年3月30日，在遠(yuǎn)洋舉行的海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾明確表示，遠(yuǎn)洋未來(lái)的愿景是成為以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。

　　接近遠(yuǎn)洋的人士表示，華融旗下銀行、信托、證券、期貨、金融租賃等金融牌照，對(duì)未來(lái)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的業(yè)務(wù)拓展意義巨大。同時(shí)，遠(yuǎn)洋作為華融的基石投資者，未來(lái)雙方在房地產(chǎn)基金方面的合作將更為順暢。

　　除參股模式外，房企成立金融機(jī)構(gòu)的案例也在增多。以越秀集團(tuán)為例，2012年初越秀集團(tuán)整合旗下金融業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)成立了越秀金融集團(tuán)，全面布局金融產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略開(kāi)啟。越秀金融集團(tuán)采用多種方式拓展金融業(yè)務(wù)，相繼成立證券公司、小貸公司、融資租賃公司、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)。目前越秀金控集團(tuán)基本形成了以銀行、證券為核心的金融控股格局，全力打造的金融全牌照布局基本完成。

　　創(chuàng)新模式二

　　互聯(lián)網(wǎng)金融滲透全產(chǎn)業(yè)鏈

　　互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)暴進(jìn)一步席卷房地產(chǎn)行業(yè)。在房企轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)上下游的業(yè)務(wù)鏈條成為房企開(kāi)啟全新業(yè)務(wù)模式的新契機(jī)。

　　在互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的大環(huán)境下，各大行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)紛紛推出互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，如綠地轉(zhuǎn)型大金融，推出“綠地寶”，萬(wàn)達(dá)推出眾籌產(chǎn)品“萬(wàn)達(dá)快錢(qián)”等。而長(zhǎng)期以來(lái)專(zhuān)注于高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持有的中國(guó)金茂也在最近推出了旗下第一款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。

　　住建部政策研究中心主任秦虹在十一屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上表示，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)告別了過(guò)去絕對(duì)的短缺，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重加劇的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都在積極探索營(yíng)銷(xiāo)方式、服務(wù)模式、經(jīng)營(yíng)理念和融資結(jié)構(gòu)等方面的轉(zhuǎn)型。在探索這些轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，可以說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)金融也為企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)很好的選擇的渠道。目前房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、持有等全產(chǎn)業(yè)鏈。

　　秦虹認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)金融現(xiàn)在表面上是解決了開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的小小缺口，或者更多是解決營(yíng)銷(xiāo)渠道問(wèn)題。如果互聯(lián)網(wǎng)金融能夠規(guī)范、廣泛地發(fā)展，或者從未來(lái)的周期上來(lái)看，它的確有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也認(rèn)為，在未來(lái)，房企為消費(fèi)者提供的不僅僅是住所，而是金融、服務(wù)等多種增值服務(wù)。而伴隨著這些業(yè)務(wù)的挖掘，也將成為房企轉(zhuǎn)型和穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

　　不過(guò)，包括董續(xù)勇在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士也表示，互聯(lián)網(wǎng)金融需要有配套的法規(guī)完善，沒(méi)有法律法規(guī)的保護(hù)，包括眾籌在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)金融模式將是不可持續(xù)的。

　　本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 方王洋