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    搶一線城市“地王”房企真的萬(wàn)無(wú)一失?

    搶一線城市“地王”房企真的萬(wàn)無(wú)一失?

    2015-11-06 08:32:00

    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

      房企大面積退出三、四線城市,爭(zhēng)相布局一、二線城市正成為行業(yè)趨勢(shì)。然而,在一線城市以超高價(jià)格拿地,是否真的萬(wàn)無(wú)一失?從三、四線城市中抽身,又是否真能一走了之?隨著地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)增速下滑,房企需要直面的問(wèn)題將越來(lái)越多。

      “北京的土地市場(chǎng)真的瘋了,我們每次去都只有舉牌的份!蹦城|級(jí)房企集團(tuán)總部高管陳偉(化名)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

      10月以來(lái),北京土地市場(chǎng)急速升溫,繼葛洲壩以75000元/平方米的樓面價(jià)拿下豐臺(tái)樊家村地塊,刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄后,招商、華僑城聯(lián)合體以83.4億元摘得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊B組團(tuán),樓面價(jià)高達(dá)56000元/平方米。隨著一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地市場(chǎng)不斷升溫,“面粉比面包貴”又成了常態(tài),在這一過(guò)程中,手握重金的央企、國(guó)企成為重要推手。

      相比那些人口遷出城市,一線城市的人口規(guī)模正持續(xù)上升,那么在一線城市以超高價(jià)格拿地,是否真的萬(wàn)無(wú)一失?

      房企巨資砸向一線城市

      自2013年起,主流房企陸續(xù)回歸一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,一線城市拿地?zé)岢痹诮衲旮沁_(dá)到了高峰。

      克而瑞的研究顯示,今年1~9月,北京、上海、廣州、深圳、南京等多城市均出現(xiàn)了總價(jià)、單價(jià)地王,北京、上海兩個(gè)一線城市尤甚,其中北京5宗總價(jià)地王,1宗單價(jià)地王;上海3宗總價(jià)地王,2宗單價(jià)地王。

      大型房企頻繁加大一線城市的布局力度,是這些城市地王頻出的主要原因。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至11月4日,20大標(biāo)桿房企今年合計(jì)拿地金額已經(jīng)達(dá)到3317億元,這一金額已經(jīng)超過(guò)了2014年全年。

      “流動(dòng)性極為寬松,是導(dǎo)致一線城市地王頻出的主要原因!标悅ジ嬖V記者。然而,也正是由于多數(shù)企業(yè)均意識(shí)到一線城市的安全性,導(dǎo)致土地價(jià)格水漲船高,出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情形。

      保利地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士向記者表示,以往房企在拿地前都會(huì)做一個(gè)盈利前景的測(cè)算,按照周邊情況測(cè)算項(xiàng)目的最終售價(jià)范圍,以此計(jì)算利潤(rùn)率。但目前在北京這樣的城市,地價(jià)往往比周邊在售項(xiàng)目還要貴,根本無(wú)法做盈利測(cè)算,拿地的企業(yè)只能“賭前景”。

      誰(shuí)在搶“地王”

      記者注意到,在這波地王潮背后,大型房企之間的投資判斷存在差異。一方面,央企國(guó)企類房企在土地市場(chǎng)不惜重金搶地王。以北京為例,截至11月4日已經(jīng)出讓的32宗居住用地中,央企國(guó)企參與拿地的占比達(dá)到63%。但另一方面,以萬(wàn)科、碧桂園為代表的部分民營(yíng)房企卻對(duì)這波土地?zé)岢笔冀K保持警惕。萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰表示,雖然一線城市樓市回暖快,但房?jī)r(jià)與土地價(jià)格相差并不合理,因此萬(wàn)科在拿地時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。

      陳偉向記者表示,像北京這種城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)還是非常明顯,即便接下來(lái)房?jī)r(jià)上漲不如預(yù)期,企業(yè)也可以采取“時(shí)間換空間”的方法,捂著等到房?jī)r(jià)上漲了再賣。由于央企國(guó)企的融資成本很低,只要地價(jià)的上漲幅度高于融資成本,就相當(dāng)于賺錢了,這也是它們敢于高價(jià)拿地的重要原因。

      “但與之相對(duì),民企融資成本較高,尤其是對(duì)于強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)率的企業(yè)而言,如果房?jī)r(jià)上漲幅度不夠,銷售去化出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)引發(fā)現(xiàn)金流危機(jī),這也是部分民企對(duì)于地王特別謹(jǐn)慎的重要原因!毙鲁强毓筛呒(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為。

      雖然從長(zhǎng)期來(lái)看,像北京、上海這樣的超大城市房?jī)r(jià)還存在無(wú)法預(yù)計(jì)的上漲空間,但房企一旦在階段性高點(diǎn)拿了地,無(wú)利可圖甚至虧錢并非沒(méi)有可能。

      歐陽(yáng)捷曾經(jīng)就最近數(shù)年上海的房?jī)r(jià)與地價(jià)差額進(jìn)行調(diào)查,結(jié)果發(fā)現(xiàn),2013年兩者的差額達(dá)到12000元/平方米,為房企貢獻(xiàn)了可觀的利潤(rùn)。但到了今年第一季度該數(shù)據(jù)急速下滑至6500元/平方米,考慮到建安成本、營(yíng)銷費(fèi)用等支出也需要計(jì)算在里面,在一線城市拿地“包賺錢”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。 記者 區(qū)家彥

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