“現(xiàn)在大家的合作精神都特別好，能夠‘資源’互補(bǔ)，近期最多已經(jīng)有6家企業(yè)組成的聯(lián)合體，明年出現(xiàn)10家聯(lián)合也不是不可能的�！苯眨粋�(gè)拿地聯(lián)合體成員之一的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，商品房住宅用地的成交中，聯(lián)合體拿地已經(jīng)占到近五成的比例。隨著地價(jià)的攀升，聯(lián)合拿地的比例還將繼續(xù)增加。
共同分擔(dān)資金和風(fēng)險(xiǎn)，固然是房企聯(lián)合拿地的原因，但不得不注意的是，在合作過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的一些變故，也無(wú)疑將會(huì)對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)布局產(chǎn)生很大影響。
“清一色”的聯(lián)合體
除了近乎瘋狂的地價(jià)，今年以來(lái)，聯(lián)合拿地的規(guī)模之大、數(shù)量之多，也成為北京土地市場(chǎng)上最鮮明的特征。
11月2日，豐臺(tái)區(qū)槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目出讓?zhuān)瑓⑴c角逐的5家競(jìng)標(biāo)主體均為聯(lián)合體：天恒+中糧+首創(chuàng)、華潤(rùn)+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業(yè)、龍湖+首開(kāi)+保利、綠城+九龍倉(cāng)+平安。最終招商聯(lián)合體以83.4億元競(jìng)得該宗地，成為北京總價(jià)第三的地塊。
10月30日，同區(qū)域的地塊競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，6家競(jìng)標(biāo)主體也全部是聯(lián)合體，分別為華潤(rùn)+華僑城+招商、龍湖+首開(kāi)+保利、中糧+首創(chuàng)+天恒、綠城+九龍倉(cāng)+平安、中鐵+諾德、中鐵建+中鐵置業(yè)。該宗地最終被中糧聯(lián)合體以85.95億元摘得，成為北京成交總價(jià)第二。
“看似只有6家報(bào)價(jià)，但全部為聯(lián)合體，實(shí)際高達(dá)16家企業(yè)參與其中，再加上還有一些隱藏在背后的企業(yè)，競(jìng)拍企業(yè)實(shí)際上超過(guò)20家之多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。
上述幾宗地只是近期房企聯(lián)手拿地的一個(gè)縮影，實(shí)際上在近期拍賣(mài)的多宗地塊中，“單槍匹馬”拿地的房企已經(jīng)越來(lái)越少，而且“抱團(tuán)”拿地的主體也已經(jīng)不再限于中小房企，越來(lái)越多大型房企也參與其中。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，其中15宗為綜合體拿地，占比高達(dá)46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%，均有非常明顯的上漲。
聯(lián)手優(yōu)勢(shì)
持續(xù)攀升的地價(jià)，是房企聯(lián)手拿地的首要原因。今年1月，華潤(rùn)、首開(kāi)與平安聯(lián)合體以86.25億元競(jìng)得豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯地塊，創(chuàng)北京歷史總價(jià)紀(jì)錄。今年以來(lái)，豐臺(tái)區(qū)成交的7宗住宅用地中，純商品住宅的樓面價(jià)格最低已超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，最高的樊家村地塊高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，成北京歷史最高。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，雖然前三季度北京土地出讓金相比去年同期減少32.7%，但住宅樓面價(jià)卻上漲了11%。
“目前北京已經(jīng)很少見(jiàn)到樓面價(jià)在5萬(wàn)元以下的地塊，這種情況下，房企為了降低風(fēng)險(xiǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，只有聯(lián)合拿地，既可以減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也可以提高資金實(shí)力�！睆埓髠シ治稣J(rèn)為，同時(shí)，供應(yīng)減少導(dǎo)致的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，也讓單一房企拿到土地的可能性越發(fā)降低。
另外，在頂豪遍地的現(xiàn)狀下，大部分房企并不具備完全的競(jìng)爭(zhēng)力，多家房企合作才能達(dá)到取長(zhǎng)補(bǔ)短、提高產(chǎn)品力的效果，也可以共同抵御未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。
潛藏的風(fēng)險(xiǎn)
“我們合作的模式非常簡(jiǎn)單”，上述聯(lián)合體成員的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，如果是兩家企業(yè)聯(lián)手，那么所有資金一分為二，項(xiàng)目公司派出的人員也各出一半，“你愿意操盤(pán)，我就并表，你并表的話(huà)我就來(lái)操盤(pán)”，該人士表示，這些細(xì)節(jié)都會(huì)在拿地之初協(xié)商好。一旦有違背契約精神和游戲規(guī)則的，該人士透露，“圈子很小，以后大家可能就都不跟他合作了”。
看似簡(jiǎn)單的模式下，聯(lián)手是否一定能保證共贏(yíng)？“雖然出資比例與對(duì)項(xiàng)目定位的掌控權(quán)在前期多有協(xié)議，但是在合作過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些變故�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出。譬如日前市場(chǎng)上的退地傳聞，就為聯(lián)合拿地的參與者敲響了一記警鐘。
在上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，聯(lián)合拿地背后通常有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：首先是品牌維護(hù)的成本比較大；另外，從土地出讓金層面看，聯(lián)合拿地通常是一種很典型的入股行為，可能會(huì)因?yàn)橥顿Y規(guī)模和實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)不同，導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)利益分成方面有問(wèn)題；第三，聯(lián)合拿地若沒(méi)有一個(gè)明確的協(xié)議，那么后續(xù)在股權(quán)分割方面會(huì)有障礙。
“聯(lián)合拿地往往也是人情味較重的拿地方式之一，所以在聯(lián)合拿地方面，對(duì)于拿地的金額上限、拿地的主導(dǎo)權(quán)等方面都需要有一個(gè)明確的契約規(guī)定”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，同時(shí)一定要設(shè)置違約條款，這樣才能促使聯(lián)合拿地方式更加具備穩(wěn)健性。
京華時(shí)報(bào)記者潘秀林桂瑰