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    高價地怎么玩? 等待下一個天價地解套

    高價地怎么玩? 等待下一個天價地解套

    2015-11-06 07:49:00

    來源:京華時報

      11月2日,豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團以83.4億元的成交價被華潤+華僑城+招商聯(lián)合體奪得。在配建5.7萬平方米公租房后,剩余13.9萬平方米純商住宅折合樓面價為5.6萬元/平方米。這宗地是北京第13宗、豐臺區(qū)第6宗樓面價超過5萬的住宅地塊。

      隨著一個個天價地接連拍出,如何玩才能讓高價拿地地塊從燙手山芋變成市場搶手的標桿,考驗著每一個拿地企業(yè)的智慧和實力。

      等待下一個天價地解套

      回顧過去各類天價地塊的最終命運,在天價地拍出后,等待下一個價格更高的天價地出現(xiàn)進而解套,成為不少拿地企業(yè)的選擇。

      10月20日,位于北京豐臺區(qū)西南三環(huán)區(qū)域的樊家村地塊成功出讓。最終經(jīng)過104輪競拍,葛洲壩以49.5億元總價,配建4.1萬平方米公租房及6.18萬平方米回遷房的代價競得樊家村地塊。業(yè)內(nèi)測算,地塊商品住宅部分折合樓面價超過7萬元/平方米,刷新了由同區(qū)域石榴莊地塊創(chuàng)造的“單價地王”,成為今年以來北京土地市場新的單價地王。

      就在樊家村天價地塊出讓的第二天,與樊家村天價地塊一墻之隔的懋源地產(chǎn)釣云臺項目論壇上,有業(yè)內(nèi)人士就笑稱,與新地王一路之隔的懋源·釣云臺將成為最大受益者。

      2012年獲得釣云臺地塊,2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同樓面價當時只有4萬元/平方米。2014年,伴隨龍湖、泰禾進入西局拿地,豐臺樓面價達到6萬元/平方米。10月18日釣云臺剛剛公示預(yù)售證,4棟樓均價都在10萬元/平方米以上,最高的一棟樓均價超過13萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為,新地王的成交讓前期的老地王成功解套。

      同樣,2013年1月24日下午,中央別墅區(qū)心臟位置的朝陽孫河地塊出讓,經(jīng)過40多輪的競價,泰禾集團最終以18.5億元的價格將該宗地收入囊中,2013年7月份,中糧地產(chǎn)以23.6億元、樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地,刷新5個月前泰禾集團在該板塊摘得的地王樓面價,成為新地王,泰禾成功解套。

      10月20日,豐臺樊家村地塊競拍中,經(jīng)過百輪的激烈爭奪后,葛洲壩最終以總價49.5億元、配建41000平方米保障房面積將地塊收入囊中。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算,該地塊商品住宅部分的樓面價高達75000元/平方米,溢價率達50%,已經(jīng)超越融創(chuàng)2013年9月創(chuàng)下的東三環(huán)農(nóng)展館地塊73000元/平方米的樓面價,創(chuàng)下北京單價新地王。

      葛洲壩地產(chǎn)的相關(guān)人士對媒體表示,除了地塊優(yōu)質(zhì)外,最重要的一點是,北京還沒有“解不了套”的地王。

      等待“面包”價格上漲

      除了等待下一個天價地解套,對于北京頂豪價格上漲預(yù)期,也給了不少房企敢拿天價地的勇氣。

      “地價和房價就好比面粉和面包,面粉價格在當時看似不便宜,但是只要等到面粉變成面包時,面包價格超過面粉,就不虧錢!币晃环科箐N售負責(zé)人表示,“拿地不能近看目前價格,還要看未來,三四線城市房價一年內(nèi)上漲兩千可能性非常小,而一線城市房價一年之內(nèi)上漲一萬可能性大,這就是房企喜歡聚焦上海、北京、深圳等一線城市的原因!

      以孫河為例,自2012年以來,包括龍湖、泰禾、首開、中糧在內(nèi)的一線品牌房企紛紛進駐孫河區(qū)域,從龍湖2.02萬元/平米的地價,到中糧4.83萬元/平米的地價,一年之內(nèi),孫河板塊土地價格不斷上漲,與此同時,隨著區(qū)域項目入市,區(qū)域新房價格同樣節(jié)節(jié)攀高。

      以泰禾·北京院子為例,該項目獨院產(chǎn)品2014年1月20日開盤時為2000萬起/套,今年7月起,北京院子全系產(chǎn)品已經(jīng)達到3100萬/套起價。同樣,泰禾·北京院子聯(lián)排2014年1月20日開盤期1700萬起/套,當年7月起,這類產(chǎn)品總價已到2000萬/套起價。今年,中糧瑞府項目以20萬元/平方米的“天價”入市,進一步突破了業(yè)界對孫河區(qū)域的想象。

      對于期待市場價格上漲而解套的做法,不少業(yè)內(nèi)人士表示憂慮,一位不愿具名的房企人士就認為,目前北京的豪宅價格已經(jīng)很高了,如果地塊最終拍出7萬元/平方米的樓面地價,加上合理的回報,未來入市時得賣到15萬元/平方米。從目前來看,做出想要支持這一價位的產(chǎn)品,難度其實非常大。

      絞盡腦汁做產(chǎn)品創(chuàng)新

      頂級住宅價格頻觸天花板,業(yè)內(nèi)對于頂級物業(yè)硬性價值支撐的質(zhì)疑也日益增多。除了地段、產(chǎn)品特性外,購房者買豪宅是按照總價邏輯去選擇的,這將倒逼開發(fā)商絞盡腦汁要么在產(chǎn)品上下功夫,要么在贈送面積上下功夫。

      在孫河,泰禾·北京院子作為泰禾集團“院子系”的嫡系作品與標桿之作,在產(chǎn)品打造上,彌補了中央別墅區(qū)中式建筑的空白,以福州三坊七巷為藍本,又傳承北京胡同、四合院精華,創(chuàng)新規(guī)劃出“三街五巷八坊”之格局,營造出極具中國境界的詩意坊巷。2014開年,泰禾·北京院子開盤當日即售罄,18億元的銷售巨額成了高端樓市極為罕見的“日光豪宅”,一舉摘得“2014北京別墅銷售冠軍”的桂冠。在剛剛過去的9月,泰禾·北京院子就以1.9億元的銷售金額,斬獲北京別墅銷冠。

      在孫河,20萬元/平方米的“天價”項目物有所值,中糧立足點還是產(chǎn)品創(chuàng)新,中糧瑞府一直在推崇的“府園別墅”,產(chǎn)品形式均為地上二層加一層的產(chǎn)品組合,不僅樓層數(shù)受到嚴格控制,而且這種設(shè)計會令每層的面寬很大。目前市場的別墅產(chǎn)品面寬只有6-8米,但中糧瑞府要在此基礎(chǔ)上翻番。圍繞“五園成府”理念,每棟建筑設(shè)置二到三進院子,強調(diào)禮序與中國建筑中人與自然天人合一的理念。

      抱團拿地分散風(fēng)險

      近年來北京土地市場價格的不斷上升,拿地所需資金不斷增加,再加上政府對于土地出讓金繳納節(jié)點的嚴格管控,使得房企在拿地時的資金壓力、市場風(fēng)險不可避免,因此聯(lián)合拿地日益增多,并漸漸成為主流。

      大型房企在拿地問題上的聯(lián)合在一線城市表現(xiàn)尤為突出,在拿地上,各自承擔(dān)地塊應(yīng)付款50%,項目確定合作開發(fā)之后,雙方成立合資公司,共同持有合資公司股份,可以有控股方,也可以各自持有50%股權(quán)。雙方在合作上根據(jù)自身優(yōu)勢各有側(cè)重點,如處理財務(wù)和資金與項目開發(fā)推廣、后期運營等一般由合作各方分開承擔(dān)。

      對于高端市場而言,房企之間的這種合作已不僅是停留在聯(lián)合拿地、合作開發(fā)之上,如果說合作開發(fā)算作“連橫”,那么房企在“合縱”上則較以往更加深入,這主要表現(xiàn)在豪宅營銷的創(chuàng)新舉措方面。

      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,房企抱團取地除卻出于資金的考量,以期分擔(dān)壓力外,對于市場的謹慎態(tài)度,也將催生聯(lián)合拿地現(xiàn)場的出現(xiàn)!奥(lián)合拿地,抱團取暖的方式,既不會錯失拿地機遇,也能夠規(guī)避未來經(jīng)營風(fēng)險!

      退地事件并非偶然

      10月21日,碧桂園聯(lián)合中國金茂以近52億元的代價取得北京兩宗地塊,雖然全為商業(yè)金融用地,溢價率均超140%,但真正意義上實現(xiàn)了進京夢。然而一天后,市場即傳出因舉牌超過授權(quán)價、成本較高碧桂園退出土地的傳聞。

      市場的變化往往讓人始料不及,然而正是市場變化帶來的種種不確定性,成為了房企退地的主要導(dǎo)火索。

      2009年11月20日,手持現(xiàn)金僅2.5億元的大龍地產(chǎn)經(jīng)過多達190輪的競價,以50.5億元的高價拍下當年北京容積率最低的一塊住宅用地——順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號用地,樓面地價達29859元/平方米。

      這塊地的總價和單價分別創(chuàng)下當年北京公開出讓地塊的新高,成為當時的雙料“地王”。

      然而,大龍地產(chǎn)的地王故事也開始發(fā)生戲劇性的轉(zhuǎn)變。2010年1月22日,大龍地產(chǎn)因為欠繳上述地王項目地價款,被北京市國土局禁止參與新的土地出讓交易活動,一周后的2月1日,因逾期未簽訂該宗土地的出讓合同被北京市國土局以一紙公告令其“地財兩空”,最終該地塊被收回,其繳納的2億元保證金被沒收。

      同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,北京、上海等熱點城市典型板塊土地市場價格短期內(nèi)猛漲,勢必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲,那么房價也自然水漲船高,這些項目定價上會接著“向上沖”,以實現(xiàn)既定的投資回報目標。然而,即使在一線需求差異化、多元化的城市,房價上漲的速度也是有“天花板”的,不可能無止境上漲。當項目預(yù)期難以盈利之時,還會出現(xiàn)退地的現(xiàn)象。

      京華時報記者邢飛

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