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    盡管去庫存仍是主基調(diào) 三四線城市建房“根本停不下來”

    盡管去庫存仍是主基調(diào) 三四線城市建房“根本停不下來”

    2015-11-05 07:24:00

    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

        “三四線城市不能再建房了”——在三四線城市持續(xù)庫存高企、房價下跌的背景下,業(yè)內(nèi)大佬拋出的這一論調(diào)還是在市場上引起了不小的波瀾。從最新數(shù)據(jù)來看,樓市延續(xù)分化態(tài)勢,多數(shù)三四線城市房價繼續(xù)下跌,去庫存的形勢依然嚴(yán)峻。

        不過,三四線城市能不能再建房,是“壯士斷腕”選擇退出,還是繼續(xù)堅守等待黎明,每家房地產(chǎn)企業(yè)都會有自己的考量。而市場的洗牌,也給了一些企業(yè)重新布局和轉(zhuǎn)型調(diào)整的機(jī)會。

        三四線城市去庫存仍是主基調(diào)

        城市之間房地產(chǎn)市場的分化態(tài)勢依舊,在一線城市房價全線上漲的情況下,多數(shù)三四線城市還處于下跌通道,去庫存的壓力不減。

        國家統(tǒng)計局近日公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示,一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大,二線城市同比漲跌互現(xiàn),三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看,一線城市房價持續(xù)上漲,絕大多數(shù)二線城市房價環(huán)比小幅上漲或持平,只有少數(shù)三線城市房價環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

        一二線城市房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,一線城市已經(jīng)連續(xù)9個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象,去庫存壓力得到有效釋放,進(jìn)而房價增幅會比較明顯。

        而三四線城市庫存高企的嚴(yán)峻形勢卻沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。中國指數(shù)研究院的最新報告認(rèn)為,當(dāng)前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴(kuò)張階段,前期住宅用地成交規(guī)模突出,存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。

        對于后期市場行情,中國指數(shù)研究院的分析認(rèn)為,三四線城市人口平均增量及平均增長率遠(yuǎn)不及一二線城市,部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口,人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重,潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢,造成房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩、庫存高企,未來市場仍將延續(xù)去庫存的主基調(diào)。

        但也有分析人士認(rèn)為不必過于悲觀。嚴(yán)躍進(jìn)表示,三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的,這幾年在土地管控下,其實沒大幅度上升,去庫存壓力也沒有想象大。后期三四線城市房價總體會有企穩(wěn)和弱反彈可能。

        不能再建還是“停不下來”

        對于三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商而言,在當(dāng)前庫存高企情況下,是否繼續(xù)開發(fā)建設(shè)成為一個問題。近期,有報道稱,王健林和宗慶后等紛紛表態(tài),二、三、四線城市不能再建房子了。沒有產(chǎn)業(yè)支撐和人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā),就是在沙地上蓋樓,蓋得越多越高,未來的風(fēng)險就越大。

        從當(dāng)前投資情況來看,三四線城市的投資增速持續(xù)回落,一定程度上印證了“大佬”們的觀點。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2014年及2015年以來,各線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢,其中,三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平。今年1至8月,三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%。

        面對低迷的市場行情,一些開發(fā)商不得不延緩開發(fā)進(jìn)度,或者緊急叫停在建工程,甚至不惜為此繳納土地閑置費。比如,湖南某縣一個最大的樓盤,規(guī)劃建筑面積70多萬平方米,廣告上也宣稱是“超級大盤”。由于市場不景氣,目前這個項目進(jìn)展緩慢,已建成的大約只有1/5,開發(fā)商已經(jīng)暫停了后續(xù)開發(fā)。

        然而,房地產(chǎn)開發(fā)并非一輛可以隨時靠邊的“汽車”!案就2幌聛!焙祥L沙一位房地產(chǎn)開發(fā)商說,三四線城市的房企資金鏈中,一般20%是自有資金,40%至50%是銀行貸款,30%是民間借貸,必須不停地建設(shè)新項目,才能保證資金鏈不會斷裂。

        此外,在三四線城市,一旦開發(fā)商資金鏈斷裂,很容易引發(fā)樓盤爛尾、經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問題,地方政府會采取更多的救助政策,幫助房地產(chǎn)項目順利復(fù)工并交房。

        隨著整個房地產(chǎn)市場回暖以及政府出臺的一系列樓市新政,企業(yè)開發(fā)建設(shè)信心已有所提振。湖南省的數(shù)據(jù)顯示,前三季度在利好政策刺激下,房地產(chǎn)開發(fā)投資初步企穩(wěn)。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1861.38億元,下降6.5%,降幅與前8月相比沒有進(jìn)一步擴(kuò)大。

        繼續(xù)布局還是選擇退出

        長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市是進(jìn)還是退,成為一個需要在戰(zhàn)略層面進(jìn)行思考的問題。

        湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長王義高認(rèn)為,三四線城市房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒未到飽和程度,只是短時間內(nèi)房子建的比較多,需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國土資源綜合開發(fā),三四線城市還有很大的市場空間。

        一家在湖南多個市州布局的知名房企負(fù)責(zé)人說,全國房地產(chǎn)市場有70%左右的份額在三四線城市,“就近城鎮(zhèn)化”的政策將為三四線城市帶來持續(xù)活力。今后企業(yè)將持續(xù)在三四線城市投資發(fā)展,進(jìn)入湖南每一個市州。

        有的企業(yè)則持觀望態(tài)度。一家全國百強(qiáng)房企湖南公司負(fù)責(zé)人告訴記者,他們的戰(zhàn)略是深耕長沙這樣的省會城市以及其他有潛力的二線城市,暫時不會考慮三四線城市。

        對于三四線城市的大量小開發(fā)商而言,進(jìn)退更多是無奈的選擇。記者在湖南中部縣級市了解到,幾年前開發(fā)商拿地時對形勢估計過于樂觀,沒想到市場行情變化這么大,不得不趕緊“抽身”。前幾年大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)公司有35家,今年通過年檢的只有14家。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,堅守三四線城市的房企,未來在開發(fā)策略上需要有所調(diào)整。湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為,在三四線城市,大的開發(fā)商并不一定比小公司活得好。房企一方面要盡快去庫存,保持項目良性發(fā)展,另一方面要找準(zhǔn)每個城市的定位,吸收本地的購買力,尋求新的增長點。

        同時,還需完善三四線城市房地產(chǎn)市場“生態(tài)鏈”。洪福侖山商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理劉新顏認(rèn)為,一二線城市有完備的房產(chǎn)銷售團(tuán)隊、代理商、中介進(jìn)行策劃和推廣,形成了一個生態(tài)系統(tǒng)。三四線城市即使有好房子,卻難深入潛在客戶群以及廣大農(nóng)村,推廣力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。

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