葛洲壩重金破紀(jì)錄拿下豐臺(tái)樊家村地塊的硝煙還未散去，11月2日，豐臺(tái)土地市場再起波瀾。南苑鄉(xiāng)槐房村地塊被華潤、招商、華僑城三家國字背景的聯(lián)合體一舉拿下�？們r(jià)83.4億，排名中國土地歷史總價(jià)第19名，在北京位于歷史總價(jià)第三，計(jì)算樓面價(jià)為5.6萬/平方米，比幾天前拍出的同區(qū)域地塊貴了6000元每平方米。短短幾個(gè)月時(shí)間，豐臺(tái)已經(jīng)有6宗土地樓面價(jià)超過5萬，未來的售價(jià)不出意外將突破每平方米10萬元大關(guān)。
一方面是土地市場的瘋狂，而另一邊在銷房市場卻是出奇的低調(diào)：眾多豐臺(tái)樓盤，包括此次“地王”瘋狂拿地之前的“前地王”們，并未因自己的“解套”而放緩快跑的腳步。據(jù)北青報(bào)記者調(diào)查了解，在銷的知名樓盤中，絕大多數(shù)維持原來價(jià)格，銷售業(yè)績都有明顯提升，有的樓盤甚至積極促銷沖刺年關(guān)。
與歷次地王一出周邊樓盤全部解套，然后隨行就市馬上漲價(jià)的局面不同，此次豐臺(tái)在銷樓盤不“瘋”的原因何在？一位職業(yè)經(jīng)理人一語道破：2016年才是真正的考驗(yàn)。一向被視為洼地的豐臺(tái)忽然冒出十幾個(gè)單價(jià)10萬以上的頂豪樓盤，誰也不敢保證全身而退，唯一能做的就是珍惜目前的購房窗口期，迅速出貨，儲(chǔ)備“冬糧”，以防“嚴(yán)冬”的到來。
土地市場瘋狂的背后 都是房企精心的算計(jì)
“我們也沒有辦法，你看看競爭對手都是誰，還有我們上個(gè)開發(fā)樓盤的合作伙伴，轉(zhuǎn)眼成為對手�，F(xiàn)在都是聯(lián)合體，資金都不差，只要能算下賬來，都抱著志在必得的決心來的，價(jià)格低得了嗎？”一位剛剛拿到豐臺(tái)A地塊的開發(fā)商對記者表示。
實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士對豐臺(tái)的走熱并不奇怪。豐臺(tái)是六城區(qū)之一，之前一直處于緩慢開發(fā)狀態(tài)。2014年以來，北京城區(qū)可供住宅用地日漸稀缺，而豐臺(tái)仍有大片優(yōu)質(zhì)土地可供出讓。隨著首都第二機(jī)場建設(shè)及2900億新南城計(jì)劃的推進(jìn)，北京市的建設(shè)重點(diǎn)正在向豐臺(tái)傾斜，重點(diǎn)教育資源、醫(yī)療資源的持續(xù)引進(jìn)，也提高著豐臺(tái)區(qū)整體居住品質(zhì)。這些因素讓區(qū)域價(jià)值快速增長，吸引了大量開發(fā)商布局豐臺(tái)，豐臺(tái)搶地大戰(zhàn)就此開啟。
但今年幾乎每塊土地都突破或即將突破5萬元/平方米樓面價(jià)卻是讓很多看官始料未及的。一位不愿透露姓名的新拍地王開發(fā)商告訴記者，看似不計(jì)成本拿地的背后，其實(shí)是算過賬的。首先，國企背景的開發(fā)商看的是布局和戰(zhàn)略，北京這塊地算不過賬來，就先放著不開發(fā)，反正其他地方有盈利的項(xiàng)目去填平。只要看好未來中國經(jīng)濟(jì)，等等是值得的，目前為止還沒有看到哪個(gè)地王最終砸到手里的；其次，看到很多同樣是國字背景的同行做得風(fēng)生水起，比如中國金茂，從廣渠金茂府到亦莊金茂悅才短短幾年，品牌價(jià)值有了翻天覆地的變化，誰都想進(jìn)場分一杯羹；第三，在去年拿地、今年開盤的豐臺(tái)高端樓盤中看到了成功的先例。龍湖西宸原著第一批30套房源搶購一空，天恒公園懿府也是以4萬元單價(jià)被搶購，打破了豐臺(tái)豪宅難賣的說法。
有資料顯示，在10月份20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破了319.6億，在有長假影響的情況下，依然處于高位。從企業(yè)看，保利、萬科、碧桂園、首開等企業(yè)拿地均超過30億；整體看，房企在金九銀十均出現(xiàn)了拿地積極的現(xiàn)象。2015年來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入了3010億拿地；而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。重點(diǎn)房企越來越關(guān)注一線城市，北京無疑是重中之重。
在銷房低調(diào)出貨 避開明年頂豪入市高峰
最近兩周以來，豐臺(tái)區(qū)域樓盤賣得最好。一是雙降的因素，二是地王迭出。
但與以往不同，這次沒幾個(gè)在銷樓盤跟著“地王”一起瘋。上周末，記者傍晚暗訪西四環(huán)內(nèi)樓盤紫宸院，雖然時(shí)有小雨，但有十幾組看房的人圍在沙盤前。據(jù)該項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人曾艷紅介紹，僅此一天就有三套成交。要知道，2000萬級的豪宅一天賣了三套，已經(jīng)是個(gè)令人艷羨的成績。
“我們目前價(jià)格始終保持在65000元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)報(bào)建委的最高價(jià)。雖然不斷有地王拍出天價(jià)的消息，但我們依然不敢輕易漲價(jià)。主要原因在于，很多之前的地王樓盤現(xiàn)在都在暗降，或者送面積，我們?nèi)绻つ繚q價(jià)很可能會(huì)陷入與頂豪的競爭，因此我們還是保持快銷的節(jié)奏，畢竟我們還有不少的貨量。”曾艷紅表示。
的確，目前一些先期在售的豐臺(tái)豪宅，也開始低調(diào)快跑。標(biāo)桿項(xiàng)目西宸原著在首期30套別墅以13萬/平方米均價(jià)售罄后，此次推出的平層公寓熱銷10個(gè)億，雖然成交價(jià)保持在將近每平方米10萬元，但據(jù)開發(fā)商介紹，如果把贈(zèng)送的面積攤下來，每平方米不超過8萬元。而這個(gè)價(jià)格，在豐臺(tái)是非常有競爭力的。
豐臺(tái)西山板塊樓盤燕西華府剛剛奪得了10月別墅銷售冠軍，該項(xiàng)目營銷總監(jiān)李延杰對記者說，為何豐臺(tái)樓盤不隨地王漲價(jià)，原因很簡單，眼下不能速銷的樓盤基本都是豪宅與改善樓盤，后期都有不小的貨量，很多樓盤還沒有過60%的及格線，也就是生死線。而明年的局勢又不明朗，光統(tǒng)計(jì)的超過單價(jià)10萬元的頂豪樓盤就超過50個(gè)，競爭加劇的結(jié)果很可能使很多頂豪降價(jià)，與普通豪宅爭奪潛在人群。所以，普通豪宅與改善樓盤現(xiàn)在主要任務(wù)就是迅速出貨，儲(chǔ)備“過冬”的糧食。
另據(jù)了解，豐臺(tái)大多數(shù)樓盤不僅沒有漲價(jià)，還有的甚至主動(dòng)調(diào)低了價(jià)格，燕西華府周邊一知名樓盤，小戶型賣到35000元/平方米，銷售業(yè)績不錯(cuò)。目前在賣200平方米以上的大戶型時(shí)，甚至將價(jià)格悄悄回調(diào)到30000元/平方米以下，足可見其對未來市場的擔(dān)憂。
2016年 可以預(yù)見的硝煙
10月16日，與樊家村地王同處于一個(gè)板塊的天恒金融街·公園懿府首次開盤，當(dāng)日共推出266套房源，去化率超八成，單盤單日銷售額超10億元。天恒集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人常世芳在接受記者采訪時(shí)表示，一年前天恒金融街拿下該地塊的成本折合樓面價(jià)2.47萬元/平方米，首期適量房源低價(jià)并不會(huì)對項(xiàng)目整體利潤產(chǎn)生太大影響。同時(shí)，4.2萬元的定價(jià)貼近購房者的真實(shí)需求，能讓更多購房者關(guān)注區(qū)域并了解產(chǎn)品。另一個(gè)考慮是，天恒與其他企業(yè)的聯(lián)合體剛剛在月底又拍下了豐臺(tái)南苑地王，要適當(dāng)?shù)亟o未來的項(xiàng)目留出空間。
職業(yè)經(jīng)理人們達(dá)成共識(shí)的合理價(jià)格迅速跑量戰(zhàn)術(shù)起到了一定效果，但人們對2016年豪宅市場仍然充滿擔(dān)心。而剛剛拍下地王的聯(lián)合體們也是“一腦門子官司”，10月21日碧桂園退地風(fēng)波不僅讓行業(yè)陷入反思，也讓很多潛在的買房人疑竇叢生：我們要為這么貴的土地買單嗎？
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面，明年放量的超過10萬單價(jià)的樓盤會(huì)超過50個(gè)，這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本的壓力；另一方面也面臨艱難的“去化”壓力。北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。
華潤集團(tuán)一位營銷總監(jiān)直言不諱地提出，明年50個(gè)頂豪中，只有5到10個(gè)會(huì)活得不錯(cuò)或者勉強(qiáng)為生，剩下的40個(gè)會(huì)舉步維艱，要么降價(jià)，要么看天吃飯，不排除出現(xiàn)爛尾豪宅。
面對可以預(yù)見的來年競爭，很多開發(fā)商未雨綢繆，已經(jīng)想出了各種各樣吸引買房人的辦法。
方法一、降低首付。如昌平樓盤的龍湖·滟瀾新宸在10月底推出的別墅起價(jià)約為千萬起，積累的購房人基本是二次改善的客戶。為了方便購房人籌措資金，項(xiàng)目推出了最低一成首付，也就是最低99萬元首付的活動(dòng)，這樣無疑降低了千萬級別墅的門檻，最大限度地為購房人資金提供了靈活性，以此吸引二次改善購房人。
方法二、拉長付款周期，避開限購令。眼下樓市有個(gè)怪現(xiàn)象，比如一個(gè)豪宅樓盤在建委網(wǎng)站網(wǎng)簽的只有40多套，但據(jù)記者實(shí)地調(diào)查實(shí)際成交有140多套，另100多套哪兒來的？答案是，這些買房人都是沒有資格購買的，開發(fā)商先收取了全款，然后買房人開始“攢資格”，幾年后等資格熬到手再行網(wǎng)簽。由于是品牌企業(yè)，所以買房人也沒有過于擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)問題。
方法三，開發(fā)商想辦法幫買房人賣一買一。由于豪宅買家基本都是二套以上住房，資格成問題，因此已經(jīng)有開發(fā)商跟二手中介聯(lián)系，幫助買家賣舊房，騰出資格買新房。如果中間過渡期買房人無房可住，開發(fā)商還支付酒店費(fèi)用�？傊氡M一切辦法，滿足買房人的種種要求。文/本報(bào)記者 張艦