■ 樓市觀(guān)察
北京地價(jià)冠絕全國(guó)、地王頻出的影響，基本是負(fù)面的。這種漲價(jià)效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn)，自然會(huì)立即助推房?jī)r(jià)。近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)正加速上漲，調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)就是證明。
近期，北京地王頻出，樓面單價(jià)超5萬(wàn)、總價(jià)幾十億的地價(jià)居然成了家常便飯。按照這樣的地價(jià)水平，明后兩年北京的新推商品住宅，單價(jià)6萬(wàn)至8萬(wàn)，也將成常態(tài)。
現(xiàn)階段中國(guó)樓市，可謂冰火兩重天。廣大三四五線(xiàn)城市，市場(chǎng)反彈乏力，開(kāi)發(fā)商不敢拿地。而一線(xiàn)城市和少數(shù)二線(xiàn)城市如南京、蘇州，樓市量?jī)r(jià)齊飛，開(kāi)發(fā)商扎堆搶地，地價(jià)高漲。
當(dāng)前一線(xiàn)城市的土地?zé)岫然咎幱跉v史最高水平。就京滬而言，今年以來(lái)，上海的房?jī)r(jià)漲幅明顯大于北京，但上海的地市熱度明顯低于北京。一方面，今年北京土地出讓多于上海，優(yōu)質(zhì)宅地也更多些，地市熱鬧非凡。另一方面，北京的房?jī)r(jià)水平總體高于上海，尤其是2013年那輪房?jī)r(jià)大漲之后，北京房?jī)r(jià)水平就把上海甩在了身后。房?jī)r(jià)高，開(kāi)發(fā)商自然也敢于更高價(jià)搶地。
但是，當(dāng)前北京地王頻出的結(jié)果，也相當(dāng)讓人擔(dān)憂(yōu)。8月底至9月上旬10天時(shí)間，保利、首開(kāi)、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億搶得4塊宅地。朝陽(yáng)區(qū)的孫河、東壩，豐臺(tái)的石榴莊地塊，樓面單價(jià)突破5萬(wàn)元大關(guān)。
11月2日，豐臺(tái)區(qū)再度拍出5.6萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，地塊總價(jià)83.4億元(歷史上總價(jià)排名第三)，樓面價(jià)比上周剛成交的隔壁地塊“南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)”貴了6000元/平方米。同樣是豐臺(tái)區(qū)，10月20日樊家村曾拍出一宗樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米的地塊，刷新了北京土地市場(chǎng)單價(jià)的最高紀(jì)錄。
由此可見(jiàn)，當(dāng)前北京四環(huán)以?xún)?nèi)的地價(jià)，基本都在5萬(wàn)元/平方米以上，四環(huán)至五多保持在5萬(wàn)元左右/平方米；五環(huán)至六環(huán)一般在4萬(wàn)元以下，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾達(dá)到4萬(wàn)元-5萬(wàn)元/平方米�？傮w比較，北京地價(jià)明顯高于上海。上海外環(huán)近似于北京五環(huán)，當(dāng)前上海外環(huán)線(xiàn)左右樓面單價(jià)也只有2萬(wàn)-3萬(wàn)元左右。
北京地價(jià)冠絕全國(guó)、地王頻出的影響，基本是負(fù)面的。首先，高地價(jià)地塊必然導(dǎo)致未來(lái)高房?jī)r(jià)小區(qū)，以目前房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)北京幾乎可以說(shuō)是全城皆豪宅，穩(wěn)坐全國(guó)第一的寶座上，這無(wú)論對(duì)于購(gòu)房者還是政府管理層，恐怕都不是好消息。
而且，每出一塊地王，都會(huì)催漲周邊房?jī)r(jià)，引發(fā)購(gòu)房者短暫的情緒痙攣。這種效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn)，自然會(huì)立即助推房?jī)r(jià)。近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)正加速上漲，調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)。
更為重要的是，北京特有的政策是，只要溢價(jià)率達(dá)到50%，就轉(zhuǎn)而競(jìng)拍配建公租房、或回遷房、或自商房等。也就是說(shuō)，幾年之后北京將大規(guī)模出現(xiàn)：同一小區(qū)，6萬(wàn)-10萬(wàn)豪宅業(yè)主與大量中低收入群體共生的奇觀(guān)。當(dāng)然，從道義上講，貧富混居優(yōu)于貧富分居；但從現(xiàn)實(shí)而言，這對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，可能將面臨極大的難題，許多社會(huì)問(wèn)題也可能會(huì)隨之而生。
因此，開(kāi)發(fā)商特別是國(guó)企類(lèi)的開(kāi)發(fā)商頻頻高價(jià)搶地，推升的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通剛需的購(gòu)買(mǎi)能力。當(dāng)然對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，頂級(jí)豪宅自然有其市場(chǎng)需求。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)這樣倒金字塔的供應(yīng)形式，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))