剛剛結(jié)束的10月可謂北京土地市場最瘋狂的一個月。記者根據(jù)北京市國土局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從10月20日到30日，僅11天共成交12宗土地，成交金額高達294.37億元，接近北京前9個月土地成交總金額的三分之一。其中，有一宗地是單價北京最高，還有一宗地是總價北京第二高。而目前正在等待成交的經(jīng)營性用地還有18宗。

　　北京市國土局之所以年底集中推地，一方面是因為前9個月北京住宅供地僅27宗，供地規(guī)模僅完成全年供地計劃的37%；另一方面為滿足年末房企補充土地儲備的需求，緩解過于激烈的競地局面，進而平抑地價。

　　長期供應(yīng)短缺后的集中供地，引來房企們的瘋狂爭奪，有資金實力的大型國企聯(lián)合拿地成主流，導(dǎo)致高價地接踵出現(xiàn)，而土地配建制度導(dǎo)致可售純商品住宅面積大幅縮減，折合可售純商品住宅樓面價基本上都超過了3萬元/平方米，部分樓面價甚至超過6萬元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來北京豪宅市場10萬元/平方米以上的項目將有50個，可售住宅套數(shù)超過3000套，將出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象，豪宅項目之間競爭將更加激烈，市場去化將成為擺在每個拿地房企面前的難題。

　　房企聯(lián)合體陣容強大

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，其中，有15宗為聯(lián)合體拿地，合計占比高達46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%均有明顯上漲。這些企業(yè)中，基本都是國內(nèi)排名靠前的實力雄厚的大型國企。

　　10月30日，北京成交的北京第二高總價地王，6個競買主體全部是聯(lián)合體，并且陣容龐大，包括華潤-華僑城-招商，龍湖-首開-保利等聯(lián)合體，經(jīng)過97輪廝殺，最終勝出的是中糧+首創(chuàng)+天恒聯(lián)合體，代價是85.95億元并建5.6萬平方米公租房。

　　11月2日成交的總價北京第三高地塊，5家競買人也均為聯(lián)合體，分別是中糧-天恒-首創(chuàng)、龍湖-保利-首開等聯(lián)合體，經(jīng)過80輪競價，最終被華潤-華僑城-招商聯(lián)合體以83.4億元并配建5.7萬平方米公租房的代價奪下。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，近年來北京土地市場價格的不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對于土地出讓金繳納節(jié)點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力市場風險不可避免，因此聯(lián)合拿地日益增多，并漸漸成為主流。

　　郭毅指出，目前聯(lián)合拿地主要分為三種方式，強強聯(lián)合、關(guān)聯(lián)公司合體、引入資金方或技術(shù)方等。由于地價高企引發(fā)的未來高價項目扎堆，房企之間優(yōu)勢互補，聯(lián)合運作也能分擔開發(fā)過程中需要面對的資金、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計以及營銷風險，這是房企聯(lián)合拿地的優(yōu)勢。但與此同時，這種合作拿地的方式也存在一定風險，雖然出資比例與對項目定位的掌控權(quán)在前期多有協(xié)議，但是在合作過程中難免會出現(xiàn)一些變故。

　　未來豪宅或供過于求

　　盡管國土局近期集中推地，但是由于大部分地塊都須配建自住房、限價房或公租房，房企為了拿到地塊，競建保障房面積不斷增加，導(dǎo)致剩余可售純商品住宅面積大幅減少，折合純商品住宅用地樓面價大幅上漲，未來可售住宅價格進而大幅提高。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京已經(jīng)出現(xiàn)了41宗地塊樓面價超過3萬元/平方米，其中，樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，樓面價超過5萬元/平方米的有9宗。未來房價預(yù)期在15萬元/平方米左右的項目將有14個，10萬元/平方米以上的項目合計的將有21個，疊加部分老項目，未來北京住宅單價10萬元/平方米以上的項目將有50個，可售住宅套數(shù)超過3000套。

　　盡管今年豪宅銷售火爆，但主要集中在少部分項目。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年北京10萬元/平方米以上的頂豪整體簽約達到203套，即使剔除盤古大觀項目集中簽約的96套，也達到了107套的歷史最高紀錄。

　　“北京今年待售的頂豪住宅套數(shù)預(yù)計超過1000套，雖然對于豪宅項目來說，正常的銷售周期起碼在5～8年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重，預(yù)期后續(xù)競爭更加激烈。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳志也認為，雖然今年北京市豪宅銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但與供應(yīng)相比，去化率仍是低水平。

　　“北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢�！惫�毅認為，未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。這一背景之下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗的，并且有品牌客戶粘性的企業(yè)無疑將占據(jù)優(yōu)勢，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺樊家村地王的葛洲壩等，則將面臨更大風險。

　　郭毅認為，未來豪宅叢生的背后，市場去化將成為擺在每個拿地房企面前的難題�！　∽C券時報記者 張達