“17萬元，在北京買處獨棟農(nóng)家院，這樣的故事，究竟是漏兒還是個雷？”
2013年底北京清理小產(chǎn)權(quán)房的行動，曾令這個違規(guī)的“怪物”歸入沉寂。然而，兩年后小產(chǎn)權(quán)房再度活躍。這一次，升級2.0版的小產(chǎn)權(quán)房又卷土重來，打著養(yǎng)生旗號的農(nóng)家院集中成為新賣點。不過，專家提示，經(jīng)過包裝、升級的小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，無論從產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)實使用或未來出路上，都存在著極大的風(fēng)險。
暗訪
16.8萬元買個家庭農(nóng)場
東六環(huán)外，馬駒橋鎮(zhèn)大杜社村村口，周日的下午，一片人聲鼎沸。這是村子里擺集市的日子，大人、小孩、女人和老人，全都從家里走到村口，挑點東西或湊湊熱鬧。
逛集市的人群中，有幾個人穿得講究、眼光挑剔，本村人一看便知，這是從隔壁小松垡村過來的“農(nóng)戶”。不過，“農(nóng)戶”只是一種別稱，種菜可不是他們的營生，更準(zhǔn)確地說，他們是一群住在嘉禾農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)、到郊區(qū)來度度假、種種菜、養(yǎng)養(yǎng)生的城里人。
嘉禾農(nóng)業(yè)園區(qū)，是緊鄰小松垡村中正在出售的農(nóng)家院，石子路鋪就的路面低洼不平，一副新建不久的模樣。在廣告語中，開發(fā)者自譽為“家庭農(nóng)場，16.8萬元/套起，獨門獨院，環(huán)境優(yōu)雅，配套完善，是休閑、度假、養(yǎng)老的好去處�！�
“馬路兩邊近3000畝的空地，都是咱園區(qū)的范圍。別的不說，門口的這棵假樹，空運而來，就花了80萬元�！币幻N售人員接待了記者。他說，就在上午，他又賣出去兩套農(nóng)家院。不久前，單位剛帶著他們出去旅游過。
在一張簡易的圖紙上，占地不小的園區(qū)分為一期和二期，最小的農(nóng)家院是350平方米，最大的農(nóng)家院有900平方米。除此之外，圖紙上還規(guī)劃了垂釣園、采摘園、食堂、超市、健身廣場等配套設(shè)施。記者粗略數(shù)了數(shù)，縱向排列的農(nóng)家院，僅一排就超過了30套。
“350平方米的戶型是16.8萬元/套，480平方米的戶型是19.8萬元/套，全部毛坯交房�！变N售人員說，17萬元在北京城里只夠買下兩平方米，更何況這里還有城區(qū)沒有的新鮮空氣。
調(diào)查
售農(nóng)家院的是家專業(yè)合作社
一期的園子中，不少找到買家的農(nóng)家院正在施工裝修，園區(qū)內(nèi)停著十幾輛京字牌照的私家車。
“不瞞你說，我們這項目今年開春才對外出售，賣得特別好，都是子女為父母買來養(yǎng)老、度假用的。”銷售人員帶領(lǐng)記者參觀了一套已裝修好的農(nóng)家院。原本不到15平方米的操作間，被買家隔出了一間臥室和一個衛(wèi)生間。操作間之前，買家用玻璃棚頂搭出了一個會客廳，而原本的蔬菜大棚中，也特意圈出了一小塊地作為飲茶室，擺上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上，則“插花”一般種著芹菜、草莓、青菜、大蔥等蔬果。
“這是隔成一居室的，還有的客戶把大棚上下也打出一層，就又能多出一間睡覺的臥室�！变N售人員說，園區(qū)里就有好幾家裝修公司，專門替購買農(nóng)家院的業(yè)主設(shè)計、擴建。只要建在棚子里，開發(fā)者對于業(yè)主的改造就不會管制。
挨著這套農(nóng)家院的隔壁一家，星期天也沒見到人，但大棚里的植物卻長得茂盛。據(jù)說，買家偶爾周末才會過來度假。平時，園區(qū)的物業(yè)提供代耕代種的業(yè)務(wù)，每月收費200元。
說是賣，可按照他的說法，因為是50年產(chǎn)權(quán)的農(nóng)業(yè)用地，按規(guī)定不可以簽署買賣合同，而只能簽署租期為20年的租賃合同�！爱�(dāng)然，這期間您要不想住了，也可以轉(zhuǎn)讓出去，住滿20年后也能續(xù)簽。這塊地我們是已經(jīng)拿下來了，50年內(nèi)住著都沒問題�！�
在園區(qū)大門口，還豎著一塊收費提示的告示，告知方也就是和買家簽署租賃合同的開發(fā)方——北京嘉禾春天農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社。按其所說，除了名為“土地租金”的購買費用外，入住者每年還需支付2400元的物業(yè)管理費，水、電則是購卡使用。
在北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)上，這家成立于2012年的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社，業(yè)務(wù)范圍包括種植蔬菜、水果；銷售新鮮蔬菜、新鮮水果，卻并不包括出售、出租房屋這一項。
現(xiàn)象
小產(chǎn)權(quán)房卷土重來
早在2009年，北京市國土資源局就下令，要求各區(qū)縣全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，并由市政府牽頭突擊強拆大型農(nóng)家大棚別墅，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人追究刑責(zé)。
2013年底，北京市還曾進行過小產(chǎn)權(quán)房專項治理活動，公布了108處違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，并拆除了多處。
隨后，叫賣違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的聲音歸入沉寂。然而，平靜了一年多后，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房又在市場中卷土重來。略微不同的是，項目地理位置隱藏到了六環(huán)外更為偏遠的郊區(qū)，而建筑形式也從過去那種成片成片的高層住宅，多變?yōu)楠殫澋霓r(nóng)家院落。
在百度上輸入“農(nóng)家院 出售”，就能跳出很多關(guān)于農(nóng)家院落的售賣信息。甚至，奔走在主路上的小貨車玻璃上，記者也看到了農(nóng)家院的“招商”廣告。這些農(nóng)家院的宣傳語，和嘉禾農(nóng)業(yè)園區(qū)基本相似，多強調(diào)獨門獨棟、環(huán)境優(yōu)美、適合養(yǎng)老。
比如，名為北京休閑娛樂的農(nóng)家院，宣傳語中就寫著：面積300到1000平方米，價格9.8萬/套起，是投資、度假、養(yǎng)生、聚會的首選。每種戶型都有磚混結(jié)構(gòu)的房屋，有屬于您自己的生態(tài)種植園和院子，而且院內(nèi)24小時保安巡邏和電子監(jiān)控。
分析
農(nóng)家院的需求為何旺？
明顯違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房為何多年來屢禁不止，甚至還變相衍生出更多的在農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)家院這種形態(tài)？
對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在采訪中告訴記者，從市場“死灰復(fù)燃”的角度看，根結(jié)之一在于提及多年的農(nóng)村土地用地制度改革，目前并沒有找到合理合法的順暢途徑，有著獲取利益欲望的農(nóng)村集體用地的業(yè)權(quán)人，就有沖動去推動小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和出售。坦率地說，即便小產(chǎn)權(quán)房的出售價格比同時期的商品房便宜很多，開發(fā)者的獲利空間也非常巨大。
至于越來越多地集中于農(nóng)家院這種形式，一方面是因為農(nóng)家院相比高層住宅，從出售的角度看更為隱蔽。另一方面也是更重要的，是源于近幾年來市場對養(yǎng)老地產(chǎn)、郊區(qū)化的休閑度假地產(chǎn)的需求在不斷攀升�！斑@種郊區(qū)養(yǎng)老需求、作為第二居所的郊區(qū)度假需求，在正常的商品房市場上得不到滿足，不是價格太貴，就是產(chǎn)品不合適，小產(chǎn)權(quán)房自是看準(zhǔn)了這個市場空隙，大力傍著度假概念對外銷售�！�
提示
小產(chǎn)權(quán)房
風(fēng)險大
“小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，無論從產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)實使用或未來出路上，都存在著極大的風(fēng)險�！焙皶煾嬖V記者，對購房人而言，小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險極大。
首先，從產(chǎn)權(quán)角度， 無論是“永久使用權(quán)房本”，或者是長期“租賃合同”，都不是受法律保護的正規(guī)權(quán)屬證明。因此，如果出租、出售過程中出現(xiàn)糾紛，無法通過法律途徑尋求支持。
其次，在現(xiàn)實使用中，村委會或所謂“開發(fā)商”銷售之初所承諾的建筑質(zhì)量和配套設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)，往往在實際交房使用后難以兌現(xiàn)，由此引發(fā)的糾紛很難像正規(guī)商品房一樣，通過維權(quán)手段解決。
“很多小產(chǎn)權(quán)房并無詳細(xì)規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)起點低、標(biāo)準(zhǔn)低、缺乏專業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，又常為了節(jié)約成本而偷工減料，房屋在交付使用后容易存在安全、質(zhì)量、消防等隱患。”本報記者 趙瑩瑩J201